实质供楼负担仍处健康水平

日期：2012-05-14

楼市於二、三月份正值小阳春旺盛期，累积购买力全面释放下，交投畅旺、楼价重拾升轨。及至四月份，基於购买力及盘源消化至一定程度，楼市出现自然调节，交投量较为回软。不过，政府及金管局却於四月份先后提出对楼市过热的忧虑，亦同样表示有可能再出招防范楼市泡沫及银行信贷风险。当中财政司提及市民供楼负担於去年第四季升至46%，已近临界点，笔者不清楚政府所指的供楼负担是如何推算，但政府所指的并非现时实质供楼人士的负担，而是按目前楼价与市民收入作比较的杠杆比率，以衡量楼价升速是否过快，市民收入加幅是否追赶不及，以及置业困难度是否增加等问题。

笔者亦尝试以一个约500尺的上车楼盘作例子，并以目前平均楼价、七成按揭贷款、平均按息2.2厘及20年还款期计算，与私人住户家庭入息中位数之间的比率为41.3%，低於上述政府所指的水平。现时楼价较去年底升约达7%，但此比率於去年第四季是41.2%，与现时相若，主要是基於今年银行下调按息所致。

事实上，这个常常用作衡量楼价指标的杠杆比率在不同的推算准则下，得出很不相同的结果，也许有人认为以500尺单位计算并不合理，如以600尺单位计算，上述比率将升至49.6%；亦有人认为以20年还款期推算已不合时宜，若以25年期计算，上述比率则仅为34.8%。从来这些假设性估算数字都只属参考性质，买家还是因应自己的财政状况及能力衡量是否入市较为实际。

至於目前已置业人士的实质供楼负担，2011年人口普查结果已有详细说明，占6成人士已没有按揭供款需要支付，正在供楼的住户每月还款中位数为7,000元，相对收入比率仅为20%。另外，笔者亦尝试列出金管局最新3月份住宅按揭统计数字供读者参考，该月批出之按揭额平均每宗为246万，按揭比率是57.6%，平均贷款合约期为292个月，即相等於24.3年。若以上述最新统计数字计算，供楼负担比率则为36.9%，属於偏低水平，反映供楼人士审慎借贷、供款占入息水平健康。

近年希望上车人士越催年轻化，相信是认为买砖头始终是保值的不二之选。在历史上，楼市出现过大大小小的升跌浪，当中为不少看准时机入市的人制造资产财富增值的机会。而且，原有物业升值亦变相为业主增加换楼的首期，由两房上车盘更换至三房家庭单位，不少业主都是这样往上走着置业阶梯。

未上车的人士若以置业为目标，在储蓄了一定的首期后，可先选择自己财政能力足以应付的单位。买家无需只局限於自己锺情的地区入市，若能找得一个优质且流通率及租金回报较高的单位，多人追捧的单位升值潜力自然可看高一线。笔者认识一位朋友，三年多前希望於太古城购买一个600多尺约340万元之单位上车，但首期不足；当时他的首期原本已足够支付沙田区一个热门屋苑的单位，尺数相若楼价仅需245万。朋友的家人居於太古城，故他希望於同区上车，便选择一等再等，一等已逾三年，现时上述太古城单位的估值已上升70%达578万，朋友似乎更加难以圆梦。至於上述热门沙田屋苑单位已升值至438万，升幅更达80%，倘若朋友原先选择先购置上述沙田单位上车，现时售出单位已可套现193万，并可如愿换楼搬进太古城。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤