「逆周期」还是「顺周期」措施？
日期：2012-06-11
政府及金管局近月连番对楼市风险作出警示，并表明考虑再推出收紧楼按措施。财政司早前亦曾指出，楼市目前正处於冰与火之间，冰是指环球经济疲弱、外围动荡的情况，火则是指低息率及泛滥流动资金的环境。楼市在火的环境下推动上扬，担心一旦全球经济逆转，楼市须面对巨大调整压力。在某程度上，那是对楼市呈现资产泡沫风险的一种说法，因为资产泡沫其中一个很大特点就是资产价格水平及升幅脱离实体经济的支持。
楼市被指出现泡沫，其中常见现象是楼价水平与大众负担能力严重脱节，此之所以政府十分关注置业负担比率有否高於历史平均水平。笔者曾提及，置业供楼负担这数字如按不同准则计算，会得出十分不同的结果，根据中原按揭数字，目前的置业供楼负担为42%，而在同一基准下，97年此数字处於很高水平，最高曾达103%。这个置业供楼负担数字主要由当前的楼价、按揭息率及市民收入水平三大元素计算，即使现时楼价已稍为高於97水平，但供楼负担比率却远低於97年，正是由於目前的按揭息率明显较低，而市民收入水平较高所致。现时平均按息约於2.2厘水平，97年则达9-10厘，以100万贷款额计算，月供已相差达4,500元。另外，现时私人家庭月入中位数达30,000元，高於97年数字达45%。
市民收入水平上升是实质地增强了对楼市的支持，因为供楼能力确实地增加了，但按揭利息是浮动的，未来息率由现时之低水平回升是理所当然，故政府假设按息上升三厘计算供楼负担作为参考亦不是没有道理。假设以按息上升三厘计算，供楼负担将上升至54%，已超过一般认为50%的警界线，但却未超出金管局所订有关压力测试之60%上限。
现时低按息对楼市发挥的作用确实不轻，难怪政府特别担心息率掉头回升的风险，因为一旦息率大幅回升，借款人的还款能力或会降低，从而加大银行信贷风险。不过，从这层面上看，政府如在按揭借款人的供款占入息比率上限及假设息率回升的压力测试方面多加落墨，可能更为贴切及合理；这样，借款人可根据自己的还款能力及防守力获批适度贷款额。而现时降低按揭成数的做法，虽则可防止银行过度信贷，但假若今年银行贷款增长未有出现过快现象，市场按揭比率亦处於偏低水平，降低按揭成数似乎就只是增加买家筹备首期的困难度。
财政司长表示有机会再推出收紧楼按措施，当中亦考虑到近期楼市急速反弹，笔者对此说法有保留，楼市於2至3月份在小阳春效应下，确实是价量齐升。然而，自4月份起，楼市在消耗一定购买力及盘源渐缺的情况下，已逐步出现调节。及后5月份受外围形势动荡、港股连跌影响，楼市交投进一步放缓。踏入6月，楼市在多个不明朗因素下，加上多个新盘吸纳二手市场购买力，二手楼市正在由热转淡，交投量甚至开始呈现萎缩疲弱的状况;在这情况下，楼价升势放缓的可能性已在增加。金管局早前指出若楼市延续上升周期，将会在有需要时推出「逆周期」措施遏抑楼市，所谓「逆周期」措施，就是要为楼市带来逆向发展以作调节降温，但按目前情况，笔者担心，倘若金管局於现阶段贸然落药，「逆周期」措施可能会变为「顺周期」措施，即是「顺势」加速楼市下滑风险。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
