1997与2012楼市大不同
日期：2012-07-09
刚过去的七一，令笔者想起97回归已达15年，97这数字，令不少港人想起97年亚洲金融风暴带来的惨痛经历，触发了本地楼市泡沫爆破，结果香港用了六年的时间复元；期间楼价大跌超过六成、失业率高企、亦带来了可怕的通缩期。资产泡沫一向是政府及社会关注的问题，皆因历史教训可见其危害性相当大。资产泡沫简单而言就是资产价格水平及升幅脱离实体经济的现实情况，楼市被指出现泡沫，其中较常现象是楼价水平与大众负担能力严重脱节，此之所以政府十分关注楼价与市民收入作比较的杠杆比率，即市场常提及的置业供楼负担有否高於历史平均水平。
政府关注楼市泡沫，是因为当泡沫越滚越大，直至有事件引发导致楼价升值的预期落空，楼价失去支持便会出现下泻，形成骨牌效应；而泡沫越大，爆破起来的伤害性亦越大。然而，楼市泡沫出现却不等於很快会爆破，若有强大需求及充足的资金承托，资产泡沫并不容易爆破；又或者在泡沫膨胀之前，得到楼市降温的调节，泡沫不等於会自我滚大。
虽然现时楼价已超逾97水平，但楼市是否真的已形成泡沫，却很难定论。看楼市有否出现泡沫，除了参考置业供楼负担外，还包括市场实质需求的强弱、用家与炒家比例、楼房空置率、租金回报率及经济就业情况等作衡量。
笔者尝试就上述几方面列出现时与97时比较，首先是置业供楼负担数字，本栏之前亦已提及，97年的供楼负担最高达103%，目前则为42%，远低於97水平，主因是现时按揭息率明显较低，而市民收入水平较高所致。由於现时处於低息期，未来息率总会掉头回升，故笔者亦再以近十年平均按息约3厘、目前楼价及入息水平计算供楼负担，数字约为45%，仍然属於较健康水平。
第二是炒家比例的对比，97年确认人转售比例一度高达近10%，现时则为0.05%，是笔者找得有纪录以来最低。此比例跌至新低是直接与政府推出额外印花税措施有关，亦反映现时置业者以实质用家及长线投资者占高比例，投机成分几乎消失。第三是租金回报率，现时平均约为3%，较97年平均达3.5%略为偏低，但现时与97年最大的分别是，现时租金回报高於按揭利息，但当年则是按揭利息大幅高於租金回报，问银行借钱供楼明显较租楼贵。至於楼房空置率方面，即使97年炒楼普遍，空置率仅为3.8%，较现时之4.7%更要低；所以亦不能说97年的实质性需求较低。
很多时，当楼市出现泡沫风险，市场普遍对楼价出现不太理性的上升预期，着重投资价值多於自用价值，出现盲目高追，故杠杆率较易上扬。综合上述，与97年比较，现时楼市投机性低、用家作主导、供款能力及购买力较高，情况大不同。而且，现时市民对泡沫风险的防守力亦较强，目前置业杠杆率低，平均按揭成数跌至55%，远低於历史平均数。根据2011年人口普查统计，市民每月还款占入息比率中位数仅为20%，远低於上限50%。虽则外来及本地的强大需求及充足的资金推高了楼价，但实质上楼市是否有泡沫确实难言。
中原按揭经纪董事总经理 王美凤
