换楼勿太依赖过渡贷款
日期：2012-07-16
置业人士在换楼过程中，对於何时卖出单位是较难控制的，故业主采用先卖后买的方式较普遍。不过，若然新旧物业的交易期未能衔接，新居交易期较早，而未能将卖出单位而腾出的资金支付新居首期或楼价尾数，业主或需向银行申请一笔过渡贷款(“Bridging Loan”)以应付资金周转。
过渡贷款属於短期周转贷款产品，利润不高且风险较大，故银行很多时是为着吸纳新按揭客户才会提供过渡贷款。不过，银行资金出路日益增多的情况下，近年已相继有银行停止提供此类过渡贷款，又或将审批条件收紧，有需要利用过渡贷款进行新旧物业交易的业主应先向银行仔细了解有关条件。
按目前市场情况，申请人一般需於原有物业的按揭银行申请过渡贷款，并同时需於该银行承造新购物业的按揭贷款，而为了减低信贷风险，现时大部份银行要求申请人已成功签订合约出售原有居所，只是有关交易期较新居为后。过渡贷款的还款期一般不会超过6个月，又或当原有居所之交易完成，便需清还贷款金额。过渡贷款并非属於市场普及产品，银行之间的审批准则亦不尽相同，对於贷款金额上限，银行多以原有物业估值之七成减去尚余按揭额计算，又或以新购物业估值之20%作比较，以低者为准；换句话说，若原有单位之按揭额已超出七成，基本上是难以获批过渡贷款，又或若果未偿还按揭额过高，可借出之过渡贷款金额便不足以支付新居首期。
由於过渡贷款只属短期私人贷款，故息率较按揭利率为高，约介乎P至P+1%不等，亦有个别银行为了吸纳新按揭客户，可提供低至P-2.5%之过渡贷款息率优惠。由於过渡贷款主要帮助买家解决新旧物业交接期的资金周转，故一般来说，买家在贷款期内只需支付利息，亦不设罚息期。不过，银行会将新居按揭及过渡贷款的按月还款额一并纳入供款占入息比率计算，上限同样不可超出50%，若然入息较紧绌便未必可获银行批出贷款。
若想为新居物业申请过渡贷款，但根本尚未将原有居所售出，便需留意，这是难以获银行批出过渡贷款的，因所涉及之信贷风险很高，银行无法控制借款人是否能於半年期内成功售出及完成原有居所之买卖，并如期清还贷款。这情况下，银行只能接受借款人将原有居所以转按方式套现资金，但当中涉及的困难度更大，除了要考虑原有物业估值之七成减去尚余按揭额是否够「水位」外，最重要是考虑转按涉及之时间较长，未必能配合新居交易期，而且借款人须负担两个物业的按揭供款，需要较高的入息水平方能应付。重新转按亦涉及罚息期及律师费等问题，所以透过将原有物业转按套现来解决换楼过渡期的资金安排不太实际，除非原有居所亦作长线持有，则作别论。
银行减少批出过渡贷款，造就近年开拓此类贷款市场的财务公司增多，产品卖点以简易申请、快速批核及灵活免捆绑为主，故为业主提供一定的便捷。他们的目标客户以银行未能批出贷款的人士为主，以易批短罚息取胜，但获享此等弹性优惠的条件是要支付较高昂的利息，一般而言，此类用作短期周转的无抵押贷款年息多达10厘以上水平。
若不想在财政上出现进退维谷的情况，又或资金并非充裕，以先卖后买的方式换楼始终较有保障。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
