居屋与私楼
日期：2012-08-13
政府宣布明年起让白表家庭在居屋第二市场购买未补地价居屋，希望能帮助一些较难於私楼市场置业的家庭上车。计划下白表家庭可等同绿表申请人享有楼价折扣购买居屋，加上白表买家可免保费向银行申请9成按揭贷款，首期只需1成，成功上车机会大大提高。以近月一个马鞍山未补地价居屋成交个案作例子，建筑面积约600尺，以210万元成交，基本首期只需21万，若於同区购买相若面积私楼，价钱便增至约350万元或以上，基本首期亦跳升至35万元，这是以申请9成按揭保险计划计算，当中买家再需支付数万元按揭保险费。
市场上未补地价之居屋仍高达8成，数量约达25万个，潜在楼盘量可谓十分多，既然居屋入场费低、楼价有折让优惠，用家岂不是都一窝蜂的涌入这个市场？事实并非如此，首先，申请作为居屋第二市场买家的基本条件是家庭月入不可多於30,000元，高於此水平的家庭只可选择从私楼市场置业。此外，政府虽然公布每年可提供5,000个名额，但市场上居屋第二市场的成交量并不活跃，今年上半年居屋第二市场买卖每月平均仅150宗，只占市场约2%。事实上，现时楼价处於高水平，原有业主售出单位便需放弃任何配置资助性房屋的资格，所以放盘业主大部份只限於准备好资金进入私楼市场的家庭，相信实质放盘量不会很多，又或业主只愿以偏高价格水平售出单位，买家未必觅得合意单位。另一方面，部份买家始终较锺情私楼质素及设施较好，亦无需受限於转让补价限制。
由於居屋第二市场买卖无需补地价进行，一般来说，合理价格应为该单位市值减除补价折扣率，上述例子的马鞍山单位市值为300万元，减除其43%补价折扣率，合理成交价应约为171万，但事实是业主未必愿意以这价钱出售单位，故最终或以较高的价格水平获买家承接，需留意的是，买家日后出售单位的成交价则未必完全足够支付补价金额。上述例子单位现时补价金额约达129万元，连同上述居屋第二市场成交价210万元合共为339万元，较市值300万元高出39万元。换句话说，若买家将来只能以市值出售单位，便须预留资金支付补价。
私楼之按揭年期可长达30至40年，而居屋第二市场单位的按揭年期则长达25年，但要留意，虽然房委会已将居屋第二市场之按揭还款保证期延长至30年，但由於居屋在70年代已推行，不少单位之楼龄已达15年甚至20年以上，银行一般会将30年保证期减去居屋首次转让日期距今之年期，来计算可批出之按揭年期，故一些楼龄较高的单位可能仅获银行批出10年或以下供款期，每月还款金额因而较大，买家应先衡量还款能力是否足以应付。然而，目前亦有部份银行在此方面提供较大弹性，例如若居屋楼龄在15年或以下，便可获批长达25年还款期，又或买家若愿意降低按揭成数，获批之按揭年期亦可较长。
由於房委会提供按揭贷款保证，而居屋买家一般属於长线用家，风险较低兼有稳定利息回报的居屋按揭市场近年渐渐受到银行重视。现时居屋按揭息率与条款已可与私楼看齐，按息同样可低至2.15厘(P减3.1%；P：5.25%)，现金回赠亦高达贷款额之1%，但一般而言，这是限於按揭贷款额达150万或以上方可获得此优惠。明年市场上将累积一批白表准买家，居屋买卖将显着增加，估计银行会力争居屋客源，届时不排除银行将降低上述居屋贷款额要求，为客户提供市场最佳按揭息率。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
