解读供款占入息比率新措施

日期：2012-10-01

美国推出QE3后，金管局紧接着推出一系列按揭措施包括对第二套房按揭申请人调低供款占入息比率(Debt Servicing Ratio, 简称DSR)，并下调非本地入息或以资产水平为基础申请人的第二套房按揭成数等。政府一方面希望可令楼市降温，另一方面却不希望用药过猛以致打击楼市，影响有实质需求的用家购置安乐窝，故是次措施以针对投资人士为主，希望藉此减少市场上过多的投资性质需求，以望缓和楼市过热情况。至於用家，有关供款占入息比率的措施设有一定弹性的豁免安排，清楚订明如购买第二套房作自用或直系亲属(包括配偶、父母、兄弟姊妹及子女)自用、换楼又或非套现转按个案都获豁免。

有关措施主要亦为银行信贷风险把关。本栏曾提出政府应在按揭借款人的供款占入息比率上限及压力测试方面多加落墨，现既处於冰与火的经济环境，提高银行体系内借款人的还款能力以加强银行面对信贷风险的防守力更为重要。第二套房又或多重按揭借款人需应付不只一个按揭供款，若经济环境逆转，这类借款人需有更充裕的防守力应对，以免违约机会率增加。

申请第二套房按揭有关供款占入息比率之豁免安排中，换楼人士若然是先卖后买新旧居，那按揭申请人只需出示相关临时买卖合约已可证明其换楼行为；但若然是先买入新居而尚未成功出售旧居，银行便会要求借款人签署承诺书保证会於6个月内卖出旧居，并须於提取新居按揭贷款日起计6个月内全数清还旧居按揭贷款。

此外，买家购买第二套房给直系亲属作自用亦免受措施所限，当中直系亲属之定义亦包括兄弟姊妹，可见政府在构思措施时希望尽量避免真正用家上会困难，但这难免令人联想到有人会利用此作为灰色地带；不过，在执行上，按揭申请人须向银行作出具法律效力的正式声明，倘被发现作出虚假声明或须受法律起诉。措施当中有亦一点须特别留意，有关豁免安排只限於申请按揭时已拥有或担保仅一个按揭物业，若然已拥有或担保两个或以上之按揭物业，申请人仍须受到新措施所限，所以不要误会只要是自用性质便可获得豁免。

那麽，措施之下买家如何受影响？对於申请第二套房按揭而该单位并非自用的买家，其供款占入息比率上限便由50%降至40%，即每月所有债务的还款额不可超过入息之40%，由於此类借款人原先已有一个或以上按揭贷款，故累计起可用作每月还款的金额便进一步减少，假设一位中产买家月入为67,000元，现已拥有一个自用按揭物业，每月还款18,000元，现想购买第二套房作出租用途，按目前平均按息及25年还款期计算，措施前最高可借取之按揭额高达350万元，若然首期资金足够，可购入单位之价值便高达700万元；新措施推出后，可借取第二套房之最高按揭额降至200万元，减幅达43%，在相同首期下可购买单位价值降至550万元，又或需额外多付150万元首期方可购入上述700万元之单位。

第二套房按揭措施对於银行来说并非全新做法，事实上，去年金管局已有指引要求银行在处理第二套房按揭或多重按揭时要收紧审批尺度，但由於只属参考建议，未有划一规定，故银行之间对收紧第二套房按揭的执行方式不尽相同。是次第二套房按揭措施出台便可令各银行的处理方法归一，按揭申请人在预算置业首期及供款额时可更为清晰。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤