如何以资产水平申请按揭贷款
日期：2012-10-29
金管局於9月中推出一系列按揭措施，除了包括本栏之前已介绍的供款占入息比率上限外，另外亦下调以资产水平基础作申请的第二套房按揭成数。读者可能对此类按揭申请不太认识，事实上，目前以资产水平申请按揭的量数只占整体大约5%，所以不属於普及。一般来说，银行审批按揭申请时，较重要的考虑因素是借款人的还款能力及物业抵押品的价值与质素，衡量借款人的还款能力方面，较常见的是将借款人列入固定入息或非固定入息类别。而以资产水平作计算的按揭申请，则是针对一些拥有相当充裕资产的客户，但却没有按月入息文件可作还款证明。
以资产水平计算的方法一般分为两类，一是以资产净值作为审批基础，资产净值(net assets)简单指拥有的资产总值减去负债的净额，另一款是以资产的实际回报率评估借款人的潜在收入，借款人同时亦需为高资产水平客户。由於资产价格浮动，可升可跌，用作计算按揭还款能力基本上是较高风险的，此之所以金管局特别关注此类按揭申请会否令银行难以判断客人的还款能力有否变差以及信贷风险增加。基於此，银行审批此类申请的要求亦甚高的，例如部份银行要求客户出示文件证明资产净值需相等於新购物业的楼价全额，可纳入计算的资产类别包括存款、股票、债券、基金、物业等，当中有部份类别的资产价值需要打折扣后方可纳入计算，而银行之间的计算方法亦不尽相同，例如有些银行可接纳股票、基金市值之100%作为资产值，但亦有银行仅接纳50%，但银行普遍只可将物业或车位估值之50%纳入资产值。
由於此类申请是以资产「净值」计算，若然该物业尚有未清还之按揭贷款，便需将物业估值之50%再减去按揭余额方可纳入资产，而按揭余额亦需拨入债务再作计算。假设借款人拥有一个市值400万元之物业，尚欠按揭贷款100万元，可纳入计算的资产值便为100万元 (400万元X 50% – 100万元)，但由於借款人的债务亦为100万元，那便等於没有资产净值可供计算了 (100万元资产-100万元负债)。另外，若然业权人不只一个，那便需要按人均比例(如属长命契Joint Tenant 形式持有)又或其持控权益比例(如属分权契Tenant In Common形式持有)再作计算。
可想而知，要透过资产水平基础申请按揭贷款，借款人需要拥有相当丰厚的资产，以借款人购买一个楼价500万元之物业为例，假设全以现契物业计算资产水平，现契物业估值最少需达1,000万元，方可符合基本审批要求。若然该新购物业已属於第二套房，借款人可获取之最高按揭成数仅达3成，换句话说，借款人需出示相当高资产水平换取仅150万元按揭额，另借款人再需向银行出示有充足现金支付350万元之首期。
金管局按揭措施降低了此类申请人的第二套房按揭成数，一方面除了加强银行的信贷防守力之外，相信亦令此类申请个案减少。其实近年银行较以往积极接纳以资产水平为基础的按揭申请，尤其是近年增加了不少资金实力雄厚的内地买家在港置业，银行吸纳这类资产水平甚高的客户有利於进行不同产品的交叉销售及推销财富管理服务。不过，以资产水平计算借款人的还款能力始终较具高风险，故此目前并非所有银行均可接受这类申请。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
