车位市道热烘按息下降

日期：2012-12-10

政府辣招推出后，由於非住宅类别不受限於额外印花税及买家印花税，遂令市场资金流向非住宅市场。近月车位备受追捧，加上发展商为迎合市场需求，拆售大量车位，有大型地产代理公司预计今年车位交投量将较去年增加４成，并创历史新高。

事实上，车位一向受到不少投资者的青睐，主要原因是门槛低而回报高，有些车位的租金回报率可高达6厘或以上，而且无需承担装修、维修及保养等支出，亦不需担心租霸或折旧等问题。以往车位价格升幅不及住宅楼宇，投资车位多属於长线性质，以取租金回报为主，但近月政府措施间接推高市场需求，令不少车位价格急速上扬，市场上亦频现短炒个案。

传统智慧教我们选择车位需留意地区、位置、供求及便用权限等因素，因为车位不同楼宇，差不多同样大少尺数，却因以上因素而出现很大的价格差别，价钱由十多万至过百万不等。要选择较易获租客承接、抗跌力强的车位，首要注意屋苑或地区车位的供应量及租务活跃程度，屋苑单位与车位的数量比例越高，例如高於４比1，又或车位邻近有不少商业大厦，求过於供的情况自然较显着。

至於位置问题，一般情况下，如靠近停车场出入口或电梯会较受欢迎，如果是靠柱、较易碰撞的车路旁边或需转升降机的位置会较逊。另外亦需考虑使用权限方面，因为这是直接影响需求，有些屋苑车位只供住户使用，由於不可出租予邻近屋苑的住客或写字楼上班一族，客源自然会减少了。亦有些屋苑车位不可独立出售，必须连屋苑单位一并售出，这亦减弱了转售车位的弹性，入市前需留意。

在现行措施下车位升值潜力甚优，但要留意，近期部份热门车位价格飞升，需留意有关升幅是否已达偏高水平，租金回报率又是否已被拉低至不合理水平呢？虽然租金亦会被推高，但汽车始终是属於奢侈品，当有市场风险增加的时候，又有否足够租客承接高价租金呢？

近月住宅按揭申请量大幅减少，相反车位市道却热烘烘，为了迎合这个市场形势，部份银行亦将推广焦点转移，推出全新车位按揭优惠，并调低车位按揭息率。独立车位按息一向逊於住宅楼按息率，目前约介乎３厘至３厘半水平，较住宅按息低至2.15厘为高，但近日两者息差正在收窄，有部份银行已特别调低独立车位按息至2.75厘(P-2.5% ; P:5.25%)，以往车位按揭一般不设任何回赠，现时则有银行可按贷款额个别批出现金回赠，甚至再送出超市现金券。

由於车位价格持续上升，过百万车位渐见普遍，加上资金流向车位市场大增，出现不少大手购入多个车位的个案，推高了平均车位按揭额，大额车位按揭贷款亦明显增加，中原按揭客户数据显示出招后过百万车位按揭额的申请量增加超过两倍。在这情况下，不少银行将放贷焦点加强在这市场上，部份银行更可为一些较大贷款额的车位批出低至2.5厘(P-2.75%;　P:5.25%)之按息。在按揭竞争下，预料车位按息将呈下降趋势。

目前独立车位之按揭成数最高可达50％，但若然同时购买物业连车位，可以连契形式向银行一并申请按揭贷款，以便享有两者相同之按揭息率及条款；换句话说，车位的按揭息率可低至2.15厘，按揭成数可高达7成，与住宅楼宇看齐。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤