工商铺按揭浅谈
日期：2013-02-18
住宅物业按揭措施於2009年推出后，工商铺物业受到追捧，根据统计数字，工商铺买卖合约登记数字已连续四年录得上升，累计达1.83倍。去年住宅双辣招出台后，市场资金进一步流向工商铺市场，有部份银行捕捉工商铺旺势，加重力度作出推广，料今年工商铺按揭市场将持续活跃。
然而买家需留意，工商铺按揭与住宅楼按在条款及申请方面有着不同地方，由於银行一向对於工商铺物业抵押较为保守，故按息普遍逊於住宅楼按，目前工商铺按息一般介乎P-1.5%至P-2.85%，较住宅普遍可低至P-3.1%高出0.25厘至1.6厘不等。然事实上，在银行的积极性推动下，此息差已较往年收窄了，去年亦首次有个别银行推出与住宅息率看齐的工商铺按揭计划，息率可低至P-3.1%。由於工商铺物业质素参差，银行亦会因应抵押品质素及借款人财政状况和客户关系等批出不同息率，当中差幅颇大，例如甲级写字楼与工厂大厦的按息可相差1厘或以上。此外，银行普遍不会向工商铺按揭客户提供现金回赠，这点有别於住宅按揭，至於罚息期方面，基於近年工商铺交投活跃，为迎合市场需求，部份银行可向客户提供短至一年罚息期。
工商铺买家可获批之按揭成数一向较低，2010年11月19日起金管局按揭措施延及工商铺物业市场，现时工商铺按揭成数最高为5成。若新申请之工商铺物业已属於第二套房按揭，借款人之供款占入息比率上限将较一般之50%降至40%，借款人需具有较充足还款能力方可获批按揭贷款。工商铺之按揭年期亦较短，最长以15至20年为主，反观住宅按揭平均年期达25年，最长更可达30年。写字楼及工贸楼宇同样有楼龄上限，若楼龄较高，银行在审批方面会较为审慎，而地铺则一般较少此方面问题。
在估值方面，银行对於工商铺物业取态亦较为保守，工商铺物业交投并不如住宅般活跃，评估价值之考虑因素亦较多，银行多要求借款人提供物业图则，亦较常需要进行实地视察或物业照片等。例如是写字楼之评级、是否处於核心商业地区，又或商铺之位置及人流量、承租能力，即使只是一街之隔，但如A铺处於人流较稀少之街尾，而B铺处於特色主题街较旺地带，估值差幅已甚大。买家亦需留意，有些银行对於工商铺按揭申请亦设有限制，例如部份不接受商场铺、楼上铺之申请，亦有银行全然不接受工业楼宇之按揭申请。虽然工商铺按揭条件逊於住宅楼按，但由於工商铺未有受限於住宅物业之额外印花说及买家印花税，投资价值始终被看高一綫，加上按息处於低水平，故可推动工商铺按揭市场造好。
若工商铺物业属营运生意的公司持有，一般需向银行之商业理财部门申请，而非处理住宅楼按之个人理财部门，原因是银行一般会安排有关营运公司开立商业户口，以便建立该公司业务往来与银行之关系，并提供不同户口服务及生意往来所需之融资贷款方案如贸易、机器、营运资金方面等。而银行会了解该营运公司购置工商铺物业是用作投资或自用，若属於自用，并且关於公司核心业务所需，批出之按揭条款会较优。银行一般需要求公司提供税单、最近3年之财务报表或经核数师审核的账目、最近半年显示公司现金流之银行月结单等，以评估公司是否有足够的还款能力及稳健的营运状况。
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上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
