上车客增需留意未来加息压力

日期：2013-05-17

自政府於今年2月份再次出招，楼市顿时转静，随后3月份银行加息扩大负面情绪，物业交投量大幅萎缩，及至4月下旬，部份屋苑交投量略见轻微回升，当中以中小型单位成交占多。主因是在政府措施当中，最不受影响的正是中细价物业的本地上车用家，例如他们只需按旧税率缴付印花税，较新印花税率少一半；若属於400万元或以下物业，基本上按揭成数完全不受影响。主要影响的只是他们同样需要通过假设按息上升3厘的压力测试方可获批按揭贷款，然而，为免日后加息期来临而难於应付供款大增的担子，借款人一般乐於接受压力测试的安排，亦尽量将供款占入息比率处於健康低水平。再者，上车用家有确实的刚性需求，若认为负担能力足够，价格水平合理，亦会按自己的住房需求入市。

事实上，政府前后出招六次，每次均令楼市交投量锐减，但政府措施曲线地改写了楼市结构，现时用家主导楼市，楼市两极化严重，楼价并没有跟随步伐下调。自金融海啸至今楼价升幅超过1倍，工资升幅显然无法追赶。即使近月楼价开始呈现跌势，但按照目前楼价及工资水平，要储够首期圆置业梦仍然难度甚大，故市场上一直存在对高成数按揭的需求。目前借款人若向银行申请高成数按揭贷款，鉴於七成按揭上限规定，必须透过银行向香港按揭证券公司申请按揭保险计划，但在收紧按揭措施下，政府在2010年8月已叫停9成半按保计划，现时按保计划之最高按揭成数为9成，楼价上限亦已降为400万元或以下。

9成半按揭助上车

最近有财务机构推出全新高成数按揭产品，借款人可获批出按揭成数高达物业估值之95%，基本首期低至5%，确可减轻上车人士的首期负担。有关计划适用於购买自住物业之用家，可批出之按揭金额亦较高，例如一个楼价500万元之单位，买家透过按保计划可获批之按揭额上限为400万元，如选用上述计划则最高可借取475万元，首期相差达75万元。而且，用家无需支付按揭保险费，只需缴付较保费为低之手续费。有关按息亦贴近市场水平，首三年低至P-3% (P:5.25%)，实际息率仅2.25%，审批时间亦较短，可说具有不俗的优势及弹性，切合措施下受影响之上车人士需求，亦为楼市带来正面讯息。

上车人士注意日后加息影响

自置物业是不少人的目标，对於上车人士，若然首期资金较为充裕，笔者仍建议准买家尽量避免借取高成数按揭，以免承担过高杠杆风险；若选用9成半按揭，意味楼价一旦下调超过5%便会成为负资产。此外，现时楼价高企，买家爱选择较长按揭年期以减低每月还款额，十年前平均按揭年期仅约为18年，近两年则增至平均25年。近年有较多年轻买家选择长达25年或30年之按揭还款期，他们需特别留意，若将来息率回升，每月供款额将会大增，增幅较选用短年期的为大，假设未来加息3厘，20年期之每月供款额将增加30%，但30年期之每月供款额则会增加44%，换句话说，选用长按揭年期的用家需要为未来加息周期的来临预留更充足的防守力。若有意申请上述财务机构提供之高成数按揭计划，留意有关3年期低息优惠过后之按息会转为P-1.5%，即固定息率将回升1.5厘，假设浮息部份之最优惠息率亦上升3厘，按息便会合共升达4.5厘，故长线用家需小心衡量供款能力。