居屋按揭问题浮现

日期：2013-06-10

首批居屋第二市场白表买家快可正式拣楼入市，但申请居屋按揭及关连的问题却开始浮现市场，最令人关注的是可承造按揭年期问题。早前有报导指有白表申请人拟买一个楼龄达27年居屋第二市场单位，但向银行查询后，得知银行只可批出仅3年还款期，故只有打消购买该心仪单位。居屋第二市场单位的按揭年期原可长达25年，为何却会如上述例子批出只有3年还款期的情况呢?原因是房委会向参与计划并提供9成按揭予白表买家之银行提供按揭还款保证期，但期限是由首次转让日期起计30年，故不少银行会将此30年保证期减去居屋楼龄，来计算可批出之最长按揭年期。由於居者有其屋计划在70年代已推行，故一些楼龄高达20多年的单位确有可能仅获银行批出数年还款期。

假设白表买家购买一个楼价为280万之单位，向银行承造9成按揭及25年还款期，按目前按息，每月供款约$11,000，但若居屋楼龄问题而仅可获银行批出10年还款期，每月供款额便会大幅增至约$23,500。目前白表家庭之入息上限为$40,000，根本无法负担这个供款金额，而且碍於供款占入息比率超出上限，亦不会获银行成功批核按揭贷款。故此，居屋第二市场买家在选择单位时要特别留意楼龄问题，尽量避免拣选楼龄过高的单位，及先向银行查询可获批出之按揭年期，以便衡量还款能力是否足以应付。

目前亦有部份银行在审批居屋按揭年期方面提供较大弹性，故买家可多向不同银行查询，比较银行之间的做法及准则，例如有银行可为楼龄不超於19年之居屋提供长达25年还款期。买家亦可拣选一些楼价较低及足以应付3成首期的居屋单位，即使楼龄较高，若买家愿意降低按揭成数至7成，部份银行亦可批出长达25年之还款期。

另外受到关注的是居屋第二市场的楼价或估值问题，最近不时有居屋楼价创新高的报导。既然居屋第二市场买卖无需补地价进行，其单位的合理价格应为市价减去补价折扣率计算。但事实是，不少原有业主只愿以偏高的价钱出售单位，因为他们售出单位便得准备足够资金进入私楼市场。再者，他们售出单位便等同放弃享有资助性房屋的资格，故他们不会轻易售出居屋单位，实质市场上之居屋第二市场放盘量不多，供求失衡的结果就是价格被推高。银行为居屋第二市场单位进行估值，一般亦会以市值扣减该单位的全部或部份折扣率计算，而不同屋苑甚至同一屋苑单位的折扣率亦可能有所不同，例如旺角富荣花园单位的补价折扣率由39%至52%不等，故此买家与业主议价期间，最好从业主的「可供出售证明书」确定单位的补价折扣率，以便衡量楼价是否合理又或银行是否可估足价的问题。

例如一个马鞍山锦丰苑实用面积约600多尺的单位，居屋第二市场的叫价为410万元，但银行估值为360万元，出现估价不足情况，虽然此单位之自由市场价值达527万元，但其补价折扣率高达43%，银行亦会纳入此因素作评估。不过，银行之间评估居屋第二市场价值的尺度不尽相同，由於市场已出现高价成交，故银行或估价行亦会根据成交纪录调高居屋第二市场的估值。但买家需留意，若现时以偏高楼价水平买入居屋第二市场单位，将来出售单位时，除却楼价尾数，可能需预留更多资金支付补价。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤