按市回顾及前胆
日期：2013-07-29
年初1月份楼市提早乍现小阳春，交投畅往，楼价破顶个案频现，楼市过热警号触发政府於2月22日第六度推出遏抑楼市措施，即掀开楼市转势序幕，交投量立即插水。辣招包括双倍印花税、增加压力测试要求、降低非住宅物业按揭成数以及收紧按揭保险计划门槛等，令受影响的买家层面扩大，入市成本增加。与此同时，金管局亦要求采用内评法的银行提昇所有住宅按揭贷款之风险加权比率，随即加重了银行的按揭资本要求，最终催使大型银行於3月中牵头调高新造按揭息率，以抵销成本加重的影响。政府辣招加上银行加息速令楼市转为呆滞，接着<一手住宅物业销售条例>於4月底生效，刹停或拖慢发展商推盘步伐，市场上一二手交投均告大幅萎缩，拖累按揭市道亦表现疲弱，上半年住宅按揭贷款宗数每月平均仅5000多宗，与03年沙士时期水平相若。
按揭市场僧多粥少，加上在政府措施下按揭风险降低，楼市在用家支撑下楼价调整步伐温和，市场风险亦没有明显增大的情况下，银行之间楼按竞争加剧。针对美国将近退市及买家对未来加息的疑虑，多家银行於3月下旬开始陆续推出定息按揭计划，定息年期由1年至10年不等此外，由於市场聚焦白表居屋第二市场，近月多家银行亦已就居屋按揭年期方面提供更大弹性，若居屋楼龄不超於20年，已可提供长达25年还款期。
3月中大行牵头掀起加息潮，但按揭市场僧多粥少，楼按竞争加大下，4月下旬开始至6月份，银行纷纷调头减息，将P按或H按息下调至年初水平。目前P按息率已回落低至2.15%水平。而最近按揭统计数字显示H按用家的比例有所回升，由年初占市场约7%升至最近达30%，主要是因为目前有部份H按实际息率低至1.9%，低於P按，加上有银行将封顶息率调低至接近P按息率甚或与P按息率看齐，提高了H按之吸引力，因为H按用家等於可享低於P按之息率，却无需承担高於P按息率之波动风险，预料H按选用比例将会进一步增加。
此外，市场亦预期美国於2015年加息机会较大，越接近加息周期之来临，市场上对定按需求增加，相信下半年定按在市场的比例亦会上升。但碍於目前一些有较长定息期保障的定按息率与浮息按揭的息差较大，用家似乎仍多倾向选用可即时悭息的浮息按揭为主，故此即使定按需求增加，市场上选用定按之比例却不会大幅上升。
展望下半年市道，整体楼市交投仍然偏软，估计下半年整体按揭贷款量与上半年不会有很大差距。至於下半年息率走势，本栏已曾提及，由於下半年并未进入加息周期，所以息率不会出现大变化，但按揭息率会否出现小波幅则需视乎港元资金成本及楼按竞争情况。虽然下半年银行之间楼按竞争仍大，但由於按息方面基本上再下调空间有限，故银行在推广楼按产品方面，较集中地增加对客户的现金或礼品回赠，又或进一步优化按揭产品及服务，例如提供按揭预先批核服务及缩短按揭审批时间等，亦有银行开拓非主流物业或客户市场，例如是针对村屋、唐楼或旧楼提供按揭优惠，为非固定收入人士、海外或内地收入客户度身提供按揭贷款等，希望以多元化按揭优惠吸纳客户。
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
