负资产再现之反思

日期:2013-08-12

 

负资产再现之反思
 
根据金管局今年2季负资产住宅按揭贷款统计,消失了近1年的负资产个案再次出现,虽然宗虽仅27,却已引起了市场关注事实上,不少港人对「负资产」三字充满恐惧,97年金融风暴引发楼市泡沫爆破,负资产问题开始浮现市场,至03年负资产个案曾高达10.6万宗,每5个供楼人士便有一个是负资产,负资产曾持续多年成为困扰民生的一大问题。
 
负资产是指物业的当前市值低於未偿还之按揭贷款余额,假设业主以500万元购入单位并借取9成按揭连同保险费,按揭总额实质已达462万元,楼价下跌8%460万元,业主便已跌入负资产界线。不过,当他供款两年后,楼价累积下跌了12%,物业市值跌至440万元,但业主仍未列入负资产,何解?因为他的未偿还按揭额已由462万元减少至432万元。换句话说,负资产与物业按揭成数、楼价升跌、已偿还按揭之金额及年期有关;而借取高成数按揭的业主跌入负资产行列的机会便较高。
 
上半年楼价只是大约向下微调了2%,理论上并未引致负资产再现,金管局解释有关负资产个案主要涉及一些银行职员住屋按揭贷款,而这类贷款的按揭成数一般较高。基本上造就负资产个案较显着出现的界线有二,一是当楼价普遍跌穿1成后,二是当楼价进一步下跌超过3成,第二条界线影响层面相对大很多。原因是市场上大概有1成借款人借取高成数按揭贷款,按揭成数高达9成;其余大部份借款人借取7成或以下按揭为主。
 
不过,现时借款人对於楼按风险的防守力较高,置业性质差异亦大,即使楼价下跌带来负资产,亦不会是9703年的倒模。首先,目前按揭杠杆率低,平均按揭成数仅为55%,远低於03年负资产高峰期时之65%。从这个平均数字看,楼价需下跌超过45%,负资产才会广泛出现,然而,97年楼市与现时最大的不同之处,在於97年投机性高、炒风普遍,确认人转售比例曾高达近10%;而现时投机成份几近消失,楼市以用家或长线投资者支持为主,这情况下,楼市即使转势向下调整,速度和幅度都相当温和,不易出现大量炒家蚀让离场引致楼价大泻的现象。
 
虽然负资产大量出现会破坏市场的换楼链,亦会削弱消费意欲,不过,只要业主继续按时供款,负资产本身未至於构成重大问题,当年负资产成为民生一大问题,最主要原因是连带减薪裁员风潮引发断供个案增加,银行体系受到冲击,继而出现银行“call loan”、物业变为银主盘等问题,令疲弱的楼市更为受压,加深对市道的负面影响。事实上,97年的借贷杠杆率较高,炒风炽热亦令不少人背负几层楼的供款担子,当遇上经济滑落时,断供个案暴增,这情况与现时并不相同;现时大部份人的供楼占入息比率均在30%以下,供款防守力较高。
 
然而,现正处楼市调整期,加上未来息率回升已属必然,借款人宜为自己建立安全网,预留较充足的现金流及备用资金,笔者建议借款人可为自己预留约一年按揭供款额作储备,因为提防断供至为重要,万一发生突发性财政问题或经济逆转,亦有较充裕时间调配资金。此外,在筹划置业预算时,尽量避免高杠杆借贷,按揭成数不高於7成、总债务占入息比率不高於35%较为理想。
 
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理 王美凤

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