申请换楼贷款宜先计算「水位」
日期:2013-09-16
近日有大型银行推出一种换楼贷款,让置业人士可在新旧物业移交过渡期内应付首期资金周转。这种贷款又称换楼过渡贷款(“Bridging Loan”),属於短期贷款产品,在换楼过程中,若然新居的完成交易期早於旧居交楼收款日期,导致未能运用已卖出单位的资金支付新居首期或楼价尾数,而自己又欠缺额外备用资金,这种短期过渡贷款确实可为置业人士解决新旧居交易衔接上的难关,增添置业周转的弹性。
由於这类换楼贷款只属於短期过渡性质,对於银行来说,可赚取利润不多,而且风险始终较高,所以目前市场上只有部份银行提供此类贷款,很多时亦是为着吸纳新按揭客户才会提供过渡贷款。大部份银行只会接纳现有按揭客户申请过渡贷款,借款人亦需同时於该银行申请新购物业的楼按贷款。为了确定借款人的旧居经已成功售出,银行亦会要求借款人出示有关买卖合约以兹证明,然后依据新旧居所交易期未能衔接所需的资金及期限批出贷款,当原有居所之买卖交易完成,借款人便需清还全数换楼贷款金额,但无论如何,换楼贷款的还款期一般是不可超於3至6个月。
借款人亦需留意,换楼过渡贷款设有贷款金额上限,借款人应先计算是否有足够「水位」。银行多以原有物业估值之高达7成减去尚欠按揭额计算,又或以新购物业估值之高达3成减去订金金额作比较,两者以较低者为准;换句话说,若原有单位之按揭额已超出7成或以上,又或未偿还按揭金额过高,导致可借出之贷款金额未足以支付新居交易之楼价尾数,便难以获银行批出过渡贷款。再者,由於金管局实施按揭措施的关系,上述「水位」亦会根据措施订明之按揭成数上限而降低。举一例子,买家购入一个新居作换楼之用,早前以1,000万售出旧居,旧居之尚欠按揭余额为500万,由於新居交易期早於旧居,他没有足够额外资金支付新居楼价尾数,故希望向银行申请换楼贷款,但鉴於目前1,000万或以上楼价之按揭成数上限为5成,故以1,000万之50%减去尚欠按揭额500万,等於已没有水位获银行批出过渡贷款,借款人须另行筹备资金方可完成交易,否则便顿变进退失据。
由於过渡贷款只属短期非抵押贷款,故利息较楼按息率为高,约介乎P-1% 至P+1%不等。由於此类贷款主要是帮助买家解决过渡期的资金安排,买家或需要在过渡期内同时支付新旧物业的按揭供款;银行不希望加重买家在供款方面的担子,故一般只要求买家在过渡贷款期内供息不供本,直至到期日才偿还本金。然而,借款人需仔细计算自己的还款能力是否足以应付有关供款总额,亦需留意部份银行会将新居按揭供款及过渡贷款的还款额一并纳入每月供款占入息比率计算,上限同样不可超出金管局订明之上限,若然入息较紧绌便未必可获银行批出贷款。最近亦有个别大型银行提供全新过渡贷款优惠予换楼人士,息率低至P-1.75%(现为3.25%),并优化还款方法的弹性安排,借款人可选择在还款期内无需支付任何款项,延至到期日才一次过清还全数本金和利息,确可减轻借款人的供款负担。
换楼过渡贷款在市场上不算普及,银行之间的审批准则、批出之条件、还款期限亦有不同,有需要利用过渡贷款进行新旧物业交易的换楼人士应先向银行仔细了解有关细节。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤