2014年楼按息率仍处低水平
日期：2013-12-16
回顾今年本港楼按息率曾出现轻微变动，3月中有大型银行牵头上调新造楼按息率0.25%，掀起了一轮短暂加息潮，主因是今年2月份政府再出辣招，当中金管局要求采用内评法的银行提昇风险加权比率，银行遂提高按息以抵销成本加重的影响。不过，由於多家中小型银行维持息率不变，在楼按竞争下，4月下旬银行之间再出现一轮调头减息潮。
事实上，同时受辣招及一手新例影响，今年第二季楼按市道十分疲弱，而对僧多粥少的局面，按揭竞争转趋激烈，由於P按再下调空间无几，为了增加竞争力，部份银行重新推广H按，调低H按息率，并将其锁息上限降低至与P按水平一致，遂令今年用家选用H按的比例增加，由年初仅占7%增加至7月份曾达40%，而最近此比例则回落至约26%。下半年银行维持积极楼按取态，新批按揭息率维持平稳低水平，P按息率持续最低可至P-3.1%，即现为2.15% (以P现为5.25%计算)；H按息率则低至H+1.7%，即约为1.92% (以近日1个月期拆息0.22%计算)。总结今年楼按息率平均达2.1%水平。
至於14年楼按息率走势，预料明年整体按息变动不大，平均按息仍然处於2.2%低水平，与今年水平相若。虽然明年通胀率呈缓和趋势，但相信平均仍达3.5%水平，计及通胀率之实质按息仍持续处於「负数」水平，故明年本港在存贷两方面仍普遍出现负利率环境。香港整体息率主要跟随美国走势，明年候任美国联储局主席主张延续宽松货币及低息政策，加上当地通胀率低及失业率仍高之因素，相信明年美国未有条件展开加息周期，最快需於2015年底才开始加息步伐，所以香港低息环境可最少持续至2015年底，即由2009年起计持续达七年之久，可谓历来最长。
本港浮息方面，料明年最优惠利率(P)将维持不变，不过，明年美国很大机会於下半年开始启动退市机制，温和有序地缩减买债规模，资金流向波动性将较大，部份资金或会流出本港银行体系，有机会促使反映银行资金成本之同业拆息(HIBOR)稍为上升。事实上，当美国揭开退市序幕，市场预期拆息回升机会增加，亦将削弱客户选用H按之意欲，故明年下半年H按选用比例或告回落，P按主流地位则维持不变。另一方面，一旦美国退市，相信银行亦会藉退市阴霾重新推广定按产品，不过，由於退市步伐将会十分温和，明年更难言加息，故料定按选用比例不会大幅上升。
本地主流按揭计划除了包含一个浮息，亦由一个全期锁定之固定息率组成 (例如一个P-3%之按揭计划， “–3%” 便属於固定息率)，银行调整固定息率将对新造按息客户造成影响。新造按息可受银行存贷比率、贷款需求、资金成本、楼按竞争及市场风险等因素影响，而外围因素、内地经济及信贷状况、金管局向银行推出之监管要求、楼按市道亦对上述因素构成影响。明年外围经济起伏性可能较大，而内地相关之融资需求应继续增加，加上金管局於明年向银行推出稳定资金新措施，这些均有机会促使银行资金成本上升，但相信有关影响温和，不会对银行资金成本构成明显升幅。再者，明年楼市乍暖还寒，二手市道难有显着突破，业主及买家角力战持续，楼按竞争将维持激烈，银行不会轻易上调新造按息，即使出现波幅仅於0.25%之内。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
2013年12月16日
