转按逆市录可观增长

日期:2014-01-13

 

新年伊始,在此祝各位读者今年事事如意! 回顾去年按揭市道,受政府辣招以至楼市交投大幅萎缩影响,新取用住宅按揭贷款金额连续第三年出现负增长,减幅约达18%,若计宗数更加不足6万,属於有纪录以来最低水平。去年各类新批按揭贷款中,尤以二手物业按揭金额跌幅最大,按年跌幅高逾3成,反映去年二手楼市交投相当疲弱;一手市道方面,上半年受推行一手新例影响,市场一度停止新盘供应,下半年发展商适应新例后加快推盘步伐,令一手成交回升,按年跌幅收窄至两成以内,表现优於二手市场。
 
13年转按金额不跌反增
 
去年涉及一二手物业之按揭金额俱跌,但涉及转按的新批按揭金额却不跌反增,根据金管局统计数字,13年首11个月计转按金额逆市增加达 17%。去年转按贷款当中以加按套现占较大比重,究其升幅原因,去年楼价虽然窄幅上落,但整体楼价仍有约2%的升幅;碍於楼市吹淡风、交投疏落,市场预期楼价下跌趋势将逐渐形成,不少业主遂趁楼价仍处高位及早提出加按套现申请。再者,去年低息环境不变,转按借贷成本仍然低至不足2厘,期间市场对於美国何时退市议论纷纷,担心低息期进入尾班车阶段,亦促使业主把握低息时机转按套现。
 
此外,去年部份用家是基於供楼利息高於市场水平而提出转按,2011年曾出现H按加息潮,甚至银行收紧信贷,H按息曾高达H+3%,期间银行亦曾调高P按息率至P-2.5%水平,与市场按息相差达半厘或以上,去年有用家刚好在两年罚息期后提出转按,亦带动转按贷款量增加。今年虽然美国启动退市,但步伐温和下,预料今年低息环境不变,加上楼价仍处高位,相信首季转按市道仍不俗。
 
新按聚焦一手 银行优化H按封顶息率将推高使用率
 
新造按揭方面,二手交投仍然相当淡静的情况下,今年首季一手新盘仍然成为市场焦点,购买力凝聚陆续登场的新盘。年初银行为了达致新一年度按揭增长目标,放贷意欲强,已相继有银行向一手买家提供更佳按揭息率以及不同形式的回赠优惠,并为一手买家免收预先批核服务费等,相信市场上将出现更多形形式式的新盘按揭优惠。
 
目前有部份银行较积极向一手买家提供H按优惠,全期息率低至H+1.7%,即实际息率约为1.91%(以近日1个月期拆息0.21%计算),较P按实际息率低约0.24%,由於H按与P按的现金回赠一般同样可高达贷款额1%,故目前选用H按计划理应较为悭息。但目前楼按市场P按选用比例约达67%,H按则约占31%,为何H按未能成为主流产品? 首先,市场上并非所有银行均一致性地积极提供H按,银行之间提供之H按息较为参差,加上拆息波动性较大,美国已启动退市,虽然步伐相当温和,但始终拆息於下半年及明年回升机会将逐步增加,拆息的潜在波动性足以削弱客户选用H按之意欲,故此,H按会否多人选用,其封顶息率便成为关键性因素。近月相继有银行将H按封顶息率降低至与P按息看齐,换句话说,即使未来拆息抽升,H按用家亦可享有与P按用家一样的按息供楼,这令H按的吸引力大大增加。
 
今年首季按揭竞争将越趋激烈,在按息下调空间无几的情况下,料将有更多银行调整H按封顶息率至与P按息一致,以增加市场竞争力,短期内将可推动市场上之H按选用比例上升。
 
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
2014113
 

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