H按与存款挂鈎计划悭息效大
日期：2014-02-17
自去年起，银行积极推广按揭存款挂鈎的按揭产品，此类计划可分为两类，且有别於传统按揭计划。第一类是借款人除持有按揭户口外，银行会额外提供一个高利息存款户口，利息与按息一致，目前约於2厘多水平。第二类是按揭存款相连的综合户口计划，借款人可因应财务状况或储蓄习惯随时存钱到户口，利息以贷款余额减去总存款之净额计算，可减少利息支出；用家等同可随时偿还按揭本金省息。
上述两款计划之利息按每日户口余额计算，用家可随时提取存款，故无需担心资金被锁死。对於经商、投资、又或常有大额流动资金往来的人，可将日常资金停泊於按揭存款户口内，便可轻易透过多赚的存款利息抵销部分按揭利息支出，又或透过减低按揭余额直接省息。
以往按揭存款挂鈎计划的息率一般略高於传统P按计划约0.1至0.2厘，现金回赠亦稍逊，若未能善用悭息特点，只会由悭息变多付利息。不过，近年部分银行开始下调此类计划之按息，息率低至与传统P按一致，现金回赠亦同样高达贷款额之1%，即用家等同享市场最优惠之P按息率之余，再额外享高利息存款回报。
近月，银行聚焦一手市场吸纳按揭客源，更有银行首次推出H按与高息存款结合之产品，H按息率低至1.91厘，低於P按之2.15厘，其锁息上限亦可与P按息一致，而客户可额外享有高达1.91厘之高息存款优惠，比较之下悭息效果更佳。
由於传统P按息已没有下调空间，部分银行冀透过按揭存款挂鈎计划增加竞争力，以往按揭存款挂鈎计划只适用於P按，竞争之下，此类计划之战綫已延至H按。以目前平均新批按揭金额约$280万、平均按揭年期25年为例，假设借款人选用H按与存款挂鈎计划，将$10万储蓄存放於户口，另每月维持存款$3,000，全期总储蓄利息可较一般户口多约$18万，亦等於按揭存款挂鈎计划之净利息支出少於传统H按约25%。因H按实际利息低於P按，故净利息支出亦少於P按存款挂鈎计划。
再假设借款人改以选用上述第二类按揭存款相连综合户口，按揭及存款金额不变，全期按揭利息可较传统P按省息高达32%，金额达$26万。若比较以上提及之H按存款挂鈎计划，暂时仍以H按较省息，但由於拆息未来可能回升，或促使H按息回升至P按息水平，故H按息未必长期低於P按。此外，第二类计划较第一类高息存款户口计划多一个优点，用家可藉着扣减按揭余额从而缩短还款年期，上述例子中，还款年期便由25年缩短至18年。
当然，若借款人未能维持存放资金或存款，是不会有上述悭息效果，不过，由於上述按揭存款挂鈎计划与传统按息一致，基本上即使用家未能运用存款特点亦不会有利息的损失。然而，用家需留意按揭存款挂鈎计划多设存款金额上限，一般为未偿还按揭额的一半，若超逾上限，部分分银行或未能提供利息，又或要求借款人支付服务费或手续费。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
