银主盘等於笋盘吗？
日期：2014-04-07
银主盘是指业主拖欠或无力支付银行按揭供款，最终遭银行根据按揭条款循法律途径收回抵押物业，并将物业於市场出售，以卖楼款项偿还按揭欠款。早前有报导指近月银主盘数量增加，在楼市下行风险增加的情况下，银主盘风潮会否正在形成? 97年金融风暴后至03年，楼价出现长达6年跌势，当时楼市出现了很多资不抵债及断供个案，那些年银主盘曾大量涌现。现时情况有别於当年，按揭比率处低水平，甚少资不抵债，加上就业市场健康，供款比率偏低，即使楼价向下调整机会增加，亦不致於大幅增加断供个案；事实上，即使出现负资产不等於形成银主盘，导致银主盘的直接原因是断供。
近月银主盘稍为增加，较大原因是碍於内地水紧影响，令部份内地买家出现资金周转问题，因而选择放弃供款，结果由银行接收物业变卖抵债；另外亦有部份内地买家将单位进行高杠杆借贷套现，将物业加二按甚至三按四按，当财务状况出现问题时，惟有弃楼而去。目前银主盘在市场仅属个别少数个案，暂难言会出现明显增加趋势，不过，银主盘可对楼市带来恶性循环之负面影响，最重要还是保持就业市场稳定以防患未然。
银主盘成交价多较市价为低，有些置业人士认为是寻觅笋盘好时机，但事实上，银主盘未必一定较市场上之业主楼盘吸引，虽然银主盘价钱一般较市价低，但幅度多少，亦视乎市场供求、物业质素以及银主取态。银主行使法律权力将按揭抵押品变卖时，基本上需对业主履行诚信责任，尽量按市场合理价值出售物业，以保障业主的利益。最近出现之少部份银主盘，若然没有进行二按或加按，或许根本没有涉及资不抵债的问题，只是业主资金周转困难放弃供楼，银主成功售出物业后，楼款先用作偿还第一按揭之所有欠款，然后还款予已登记押记之债权人及法律费用，若有余额，须向业主归还。不过，很多时现实环境令银行不能以市场好价售出银主盘，例如当市道不景气，甚至银主盘供应增加，都迫使银主需割价吸引买家承接单位。
银行一般透过拍卖或地产代理出售银主盘物业，银主盘之所以售价较平亦基於买家必须接受几项特别条款，若果银主不卖平一点，买家倒不如选择市场上其他没有限制的一二手单位，这是购买银主盘需要注意的地方。银主盘买卖条款一般订明买方不可以提出业权查询，即是买方不可对任何产权负担或物业状况问题提出争议，签署买卖合约等同已接受该物业之业权，银主亦不会负责清理单位内之杂物，故此买方在买入单位前宜先委托律师查看业权是否有瑕疵、有否违反建筑物条例或其他法庭颁令、视察物业有否僭建问题、结构性间隔改动等，否则有关问题或导致银行拒绝批出按揭贷款，买家便大失预算。
此外，银主盘买卖条款一般订明买方不可将单位转售，除非获得双方同意，避免买方可透过转售获利。虽然按目前市况及楼市措施下，买方根本难於摩售单位图利，但此乃传统银主盘条款保障业主利益，故买家亦得留意，若有突发状况需要急於转售单位，银主盘未必有此弹性。若然单位是透过拍卖形式出售，买家应先找银行替物业进行估价，以确定其市场价位，方便设定心目中的出价上限。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
