解构新盘二按计划
日期：2014-04-14楼按措施推出后，近年不少新盘均设有二按付款计划，为有需要的买家降低入市门槛。二按顾名思义是指首按以外的第二个有抵押按揭贷款，根据首按契约条款，借款人再以按揭物业抵押作借贷，必须先获首按银行同意。发展商在开售楼盘前一般已与银行达成协订，买家照样於银行申请高达楼价7成之首按，而首按银行同意买家可申请发展商旗下或其伙拍的财务构机提供之二按贷款。二按贷款成数一般高达楼价1成至2成，但随着金管局累次收紧按揭成数，最近之新盘二按成数已高达楼价3成至4成。
选用二按需注意不少事项，其一，虽然部份二按贷款可高达楼价3成，但当中可能设有一二按总贷款金额上限，较常见是8成至8成半上限。例如购买一个600万元之单位，一按成数可达7成，可造二按成数便只限1成而非3成，因为一二按成数总和已达8成。另外，有些二按计划亦有其他方面的限制，例如只限少量名额，又或仅数间指定银行同意该二按计划，局限了客户在首按银行方面的选择；又例如二按贷款首两年可免息免供，但获此优惠需付出代价，就是售价相对较选用即供计划为高。
其次，选用二按贷款虽可减轻首期负担，但缺点是利息较高，而且借款人一般需向二按公司支付一些手续费开支。市场上较常见之二按息率为P或P+1%，目前年利率达5至6厘，较一按息率高出3厘以上。买家应小心计算自己的还款能力是否可应付一二按之总供款金额，需留意，首按银行在衡量买家的供款占入息比率及计算压力测试时，会将一二按总供款一并列入计算;而且，若然发展商提供初期二按优惠息率予买家，例如首两年二按息率为P-1%，第三年起为P+1%，银行将会以优惠期过后之息率即P+1%计算二按供款金额。
以一个800万元之新盘单位为例，买家现时可承造高达6成按揭，基本首期资金需要320万元，按目前市场按息、25年供款期计算，每月供款额约为$20,697，计及压力测试后，基本入息要求约为$47,470。若然买家选用新盘附设之二按计划，假设一二按贷款额上限为8成，二按贷款额便可高达楼价2成，买家的基本首期亦大幅减少50%至160万元，但要留意，一二按合并的每月供款额却增加55%至$32,160(以二按息率P+1%及一般最长限於20年还款期计算)，而计及压力测试之基本入息要求便需大大提高51%至约$71,463。换句话说，采用二按的买家在筹备首期方面虽然轻松了，但需有更充足的还款能力及入息证明方可获银行批出按揭。
除二按计划外，如属自住用途，市场上亦有其他高成数按揭产品供客户选择，例如上文提及之600万元或以下之单位，目前可透过银行申请8成按揭保险计划，好处是划一以银行按息计算，故无需负担二按高息，而且买家可按需要选择长达25年至30年还款期，以减轻每月供款额，增添弹性。至於坏处是需要支付按揭保险费，但由於买家一般可获保费折扣，亦可加借於按揭额内，如属较长线持有物业之用家(两年以上)，仍是较为划算。另外，市场上亦有一些金融机构提供较高成数之楼按贷款，例如可承造高达8成按揭，楼价高达1,000万元，而且息率低至划一2.15%，故买家可多比较市场上之按揭产品再选择合适方案。
*文中提及之P现为5%
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
