银行如何衡量物业估值
日期：2014-06-16
在按揭贷款过程中，银行需对借款人的财务状况及还款能力作出评估，此方面本栏前文已提及；而银行审批按揭需考虑的另一个范畴，就是如何衡量用作抵押的按揭物业。楼宇按揭以物业作为还款担保及抵押品，当中按揭契约付予银行权力，万一借款人无法偿还贷款，银行将可行使权力收回物业变卖抵债，故此银行在批出按揭金额前，先要确定楼宇当前市值及状况，本文先谈及楼宇估值方面。
银行处理按揭申请时，一般会找估价行替物业评估价值，如买家已签妥合约，一般只需衡量有关价值是否达致成交价格，即所谓「估足价」，如价值低於成交价，便属於估价不足，若出现估价不足，借款人未必可获银行批出足够贷款支付楼价尾数，又或需要多付首期资金，因为银行会以估价及成交价之低者为准，再根据可承造之按揭成数计算按揭金额。例如单位的成交价是480万，买家欲申请7成按揭，但银行估值仅450万，银行便会以450万计算7成按揭额，买家需支付的基本首期便由144万增加至165万。故此，若然买家没有把握心仪单位估足价，於买入单位前宜先找银行作口头估价，以免出现估价不足而大失预算。
实质上，银行物业估价或会基於不同因素下出现参差，第一，银行之间采用多间不同估价行，估价行衡量楼价的准则亦不尽相同，故此银行之间的估价或有差距；第二，今年二手楼市成交量持续偏软，买卖拉锯局面未有突破，有些屋苑单位既出现减价成交，亦出现历史高位成交，而整体又欠缺足够成交个案反映市值，导致物业估价较明显出现参差幅度；第三，有些时候，银行对叙造楼按的取态亦间接影响其采纳之物业估值，例如银行希望积极争取按揭客户，在竞争之下，可能会较倾向选用估值较高的估价行，若然银行楼按取态转为保守，则或许会多找数间公司之估价作比较，并以最低者为准。故此，若然所找银行未能为心仪单位估足价，买家可尝试再找其他银行估价作比较。目前银行楼按取态积极，若向银行出示已签妥之买卖合约作实质支持，原本估价不足的单位亦有机会获调高估值，幅度一般在3%-5%以内。
比较法是较常采用的物业估价方法，又称为市场法，主要是以区内较接近估价日期之相类单位成交价作为比较，所以成交较活跃之指标性大型屋苑估价较易贴近市场走势。很多时候，估价行还需要再加以当前楼价水平估算单位市值，尤其是成交量较少、流转率低的屋苑或物业类别如村屋、唐楼及单幢楼等，未必有贴市的成交价作为参考指标；而事实上，部份银行对於村屋及唐楼等之非主流物业类别会较为保守。虽然现时不少银行已可为村屋及唐楼提供口头估价，但由於村屋及唐楼有较大可能性涉及潜在问题，例如村屋是否有潜建物、有否车路直达、唐楼是否有合格消防设备或有否建构性问题等，最终银行或需到达村屋或唐楼单位作实地视察方可正式确定估值及批出按揭。
不过，在现行按揭措施下，即使物业估足价，还需视乎不同楼价及物业类别等以确定可向银行申请之按揭成数，目前仅限於700万以下自用住宅物业方可承造7成按揭，但由於设有按揭额上限420万，基本上600万以上物业已不获批足7成按揭。至於非住宅物业如工商铺或独立车位，按揭成数已降至不可超过4成。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
