银行如何评估抵押物业
日期：2014-06-23
前文已提及银行在审批按揭贷款过程中，如何评估借款人的财务状况及楼宇价值，本文则集中谈及银行如何衡量按揭物业。由於楼宇按揭是以物业作抵押及还款担保的贷款，万一借款人断供，银行有权可变卖物业抵债，故此银行需确定按揭物业的状况及市场转售能力。
楼龄是其中一个考虑元素，直接影响银行愿意批出之按揭年期，目前银行接纳楼龄及供款期的总和普遍介乎60年至75年不等，而按揭年期一律不可超过30年。银行对於高龄物业按揭一般较保守，当中尤以逾40年楼龄的物业，银行会对楼宇质素作个别评估；若然是属於大型屋苑，一直由管理公司妥善保养及维修楼宇，尤其是一些流转率高的受欢迎蓝筹屋苑如美孚新邨，即使楼龄已达45年，仍可获银行批出长达30年按揭年期。相反如属一些管理欠完善的单幢旧楼，即使楼龄同样是45年，银行或要求实地视察单位，以检查有否潜在结构及维修等问题，或仅可批出约10年供款期，按揭利息及条款亦可能较逊。若属於质素较差的旧楼或唐楼，甚至有可能不获银行接纳按揭申请，自土瓜湾马头围唐楼倒塌事件后，银行对唐楼按揭亦较前保守。
除楼龄外，银行在正式批出按揭贷款前，亦需查看单位之业权有否问题，包括有否产权负担(incumbrances)及业权瑕疵(title defect)，因为若业权并非良好，一旦需变卖单位便会出现转售困难之问题。较常见的产权负担是一些涉及索偿纠纷的法庭押记，又或关於清拆僭建的法庭命令，若可及时解除押记又或以定额解决事件，银行或许仍可批出楼按贷款，但倘若是较复杂的业权问题，例如是业权持有人或业权份数纠纷、楼契不完整等问题，银行一般难於承造按揭。
此外, 有些物业类别如丁屋及居屋，本身附带转让限制及补地价等问题，银行基本上需确定有关事宜已解决又或不会构成转让困难方会接纳。对於一些存有潜在法律风险又或转售问题的楼宇类别如涉及送契的物业或凶宅，买家需小心注意是否可获银行提供按揭贷款。送契楼即是业主藉着送让契或无需付出代价形式取得物业，其业权会受限於<破产条例>。送赠者如被发现在破产前五年内将物业送予他人，可被视作故意转赠避债，破产受托人可将有关转让作废；故此，银行一般是不会承造未满五年期的送契物业。即使所涉之送让契已逾五年，买家亦宜先向银行查询是否接纳有关按揭申请，原因是银行之间对於送契楼取态不一，有些银行愿意为刚过五年期的送契物业提供按揭，有些则要求送契年期必需达八年或十年以上，更有部份银行只会按个别情况考虑送契楼按揭。
另外又例如是被指「凶宅」之物业，凶宅没有划一定义，多指单位内曾发生自杀、谋杀或意外死亡事件如跳楼、烧炭、失足等。由於中国人忌讳於「死」字或不吉利事件，多不愿意购买凶宅，若物业被列入凶宅，银行便会预计该单位难於转售又或出售价值大为降低，有可能拒绝批出按揭贷款，或大幅降低可造按揭成数及调高按揭息率。不过，凶宅事件的接受程度有异，而近年亦增加了一些凶宅贴近市价成交的个案，银行之间对於凶宅的接受程度已不尽相同，买家应先向银行查询有关单位估值，以确定单位的可承按价值，又或是否属於银行拒批之凶宅之列。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
