H按再成主流有因
日期：2014-08-11
去年H按(银行同业拆息挂勾之按揭计划)用家比例反弹回升，由去年底至今，H按选用比例已连续7个月上升，根据金管局公布之按揭统计，市场上新批出之按揭贷款当中，H按已占76.7%，而P按(最优惠利率为基准之按揭计划)仅占21%，换言之，今年H按已再次成为市场流行按揭产品。
数年前H按亦曾大行其道，2010年H按用家比例高逾90%，海啸后环球各国群推宽松货币政策，热钱大量流入本港银行体系，推低银行同业拆息至异常低水平，当年1个月拆息低至0.07%，H按与P按之息差超逾1厘，促使绝大部份用家都倾向选用H按。而目前H按实际息率约1.92%(以H+1.7%；一个月拆息约0.22%计算)，P按实际息率为2.15%(以P-3.1%；P目前是5.25%计算)，两者相差约0.23%，由於拆息的潜在波动性较大，单计这个差幅未至於可推动H按用家占比节节上升。相信今年大部份按揭申请人选择H按，除了因为息率低於P按，更关键的原因是，今年银行陆续将H按封顶息率降低至与P按息看齐；H按用家既可享有低於P按之息率，即使未来拆息抽升，H按用家亦可享有与P按用家一样的按息供楼，令H按的波动性降低，并有更大的悭息优势。
再者，今年楼按竞争较去年更为激烈，首季已相继有大型银行加入H按战场，积极推广H按，银行普遍可向H按用家提供与P按一致的现金回赠及按揭奖赏，加上有个别银行推出H按与存款挂勾之按揭计划，客户可额外享有高达1.92%之特高存款息率，将资金或储蓄停泊於该户口内，以较高回报之利息收入抵销按息支出，变相可减低净利息支出，令H按吸引力进一步增加，吸纳更多按揭用家选用。
若加息重临 H升幅可能大於P
目前银行同业拆息与最优惠利率(H/P)之息差高达5厘，而2008年海啸前，数年来之平均H/P息差则为3.5厘，反映现时拆息处於较正常为低之水平。明年美国很大机会步入加息周期，利率逐步趋向正常化，本港H/P息差亦有机会回顺至正常水平，H的上升幅度便有机会大於P。2004年本港亦曾出现银行水浸，当时1个月期拆息低见0.07%，翌年即05年3月本港终跟随美国进入加息周期，6月份本港之P分别为5.75%及6%，比较加息周期前累积上升了0.75厘至1厘，但当时之1个月期拆息已升至约3.23%，比较04年低位，升幅已达3.16厘，可见当拆息由异常低位回复正常化，回升幅度可远超於P。
H+0.7%用家将来供款额或暴增
若明年步入加息周期后，H/P息差收窄至较正常水平，H按用家便需留意，其供楼金额的增幅有可能大於P按用家。不过，目前H按息率与封顶息率之差幅不算太阔，约0.23厘，故将来H按与P按用家之供款差幅不致太大。假设P跟随美国上升共3厘，H则回升达4厘，P按供楼利息便增加3厘，以25年还款期计，P按供款将增加约38%；至於H按设有与P按息差不阔之上限，供楼利息不是增加4厘，而是约3.23厘，供款增幅约41%。然而，对於以往如2010年选用H按的用家需特别留意，当年H按息率普遍为H+0.7%(上限P-2.75%)，即现时仍享有不足1厘之供楼利息，相信不少业主已沉醉多年以超低息供楼，但若加息周期重临，他们的供楼增幅将会较大，按上述假设，他们的供楼利息将会增加达4厘，每月供款大增55%，即使计及息随本减之元素，增幅亦约达47%，业主宜对此作心理上及财务上之准备。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
