高成数按揭助上车
日期：2014-09-01
近月楼市回勇，中小型单位更加是跑赢大市，多个屋苑均出现上车人士积极追价；自5月中政府微调双倍印花税措施，市场上之准买家解读为减辣序幕，入市信心大增，遏抑多时的刚性需求立时释放出来，造就6月份楼市即现小阳春。交投大增支持下，中小型物业的价格已由今年低位上升近8%，比较大型单位升约4%，上升力度明显较大。8月份二手楼市虽再现拉锯，但仍偶有新高价成交个案浮现。楼价持续高企，工资升幅却脱节，不少用家碍於首期问题难於上车，在这情况下，今年市场上对於高成数按揭的需求亦明显增加。以确实提取贷款之个案计算，以往按揭成数高於7成之用家比例一般不会超出20%，但根据中原按揭的客户个案统计数字，今年6月及7月份的高成数按揭(按揭成数於70%以上至90%)用家比例已达28%。
鉴於7成按揭上限规定，现时借款人若要申请高成数按揭贷款，一般是向银行申请按揭保险计划，借款人需要支付一笔按揭保险费(又或将保费加借於按揭额内)，费用由贷款额之0.55%至3.55%不等。08年金融海啸前，自用物业的买家可透过按保计划申请高达楼价95%之按揭贷款，楼价上限更高达2,000万元，当年亦设有租住物业按保计划，为买楼收租人士提供高达楼价85%之按揭贷款。海啸后连番按揭收紧措施出台，目前只有楼价不多於400万元之自用单位方可透过按保计划申请借足9成按揭贷款，450万至600万元单位最高可达8成按揭，超出600万之单位以及所有租住物业已不获接纳申请按保计划。
从上述可见按保计划之承保范围已大幅收窄，但即使如此，近月采用高成数按揭的用家却有增加趋势，当中除了是中小型物业交投畅旺所带动外，亦反映运用高成数按揭上车及减低首期负担的需求同步趋增。最近有金融机构推出全新高成数按揭产品，一手物业方面，批出之按揭成数高达楼价之85%，又或按揭额高达800万(以较低者为准)，二手物业方面，按揭成数亦高达楼价之80%，又或按揭额高达800万(以较低者为准)，约500万或以下上车物业之按揭成数更可高达90%，可谓迎合当前市场需求。
在审慎管理信贷风险的前提下，上述按揭计划只接受自住物业的用家申请，并且需有较稳定良好的还款能力。现时买楼刚性需求仍大，此计划让上车或换楼人士之首期可低至10%至20%，大大减轻了首期负担，并降低入市门槛。以一个家庭准备在二手物业市场购买一个约800万之3房单位自用为例，不像一手新盘，二手物业不会有二按付款办法供选择，按照目前按揭措施，夫妇原只可向银行申请高达6成按揭贷款，基本首期需达320万元；若透过上述计划则可获得高达8成按揭贷款，基本首期大减一半至160万元。有关按揭息率为首三年定息2.3%，属於市场低息水平，加息周期重返在即，借款人在定息期内可有锁定还款额的保障，无需担心供楼担子突然暴增; 而且息率以划一计算，无需分开一按二按。
留意此计划之借款人同样需要支付一笔类同按揭保险费之手续费，但借款人可选择将手续费加借於按揭贷款内一并供款。高成数按揭的优点是买家只需藉着低首期资金置业，但杠杆风险始终较高，借款人宜先衡量自己财务状况是否适合采用有关计划。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
