不同准则下之供楼负担
日期：2014-09-15
近月楼价重拾升轨，上车盘升势尤其凌励，政府於8月份公布的半年经济报告指出目前供楼负担已达54%，若息率上升3厘，数字将升至70%，呼吁市民注意风险。相信读者不时会听到市场人士提及「供楼负担」数字，所指的供楼负担实质有两大类别：-
第一个是根据既定准则计算出来的置业负担参考数字，例如是按假设单位尺数及平均楼价、按揭年期、按揭成数及息率对比私楼家庭月入中位数计算出来，用同一准则衡量当前入市负担会否高於历史平均水平；另一个是关於楼宇按揭借款人的实质供楼负担数字，正确是供款占入息水平。本文先集中讨论前者，供楼负担是一般用作评估楼价水平对比大众负担能力的参考数字。政府提及的供楼负担是以一个45平方米(即约484平方尺)的单位、承造7成揭、20年供款期，相对私楼住户入息中位数计算出来，由於数字高於20年长期平均数47.2%，故可反映市民面对目前高企楼价，置业负担能力较前降低。
市场上有不少机构亦发布类同供楼负担数字，但采用的假设准则不同，事实上，以不同准则计算出来的供楼负担数字相差甚远，例如采用的楼房面积及尺价不同、按揭成数或年期不同，数字差幅已很大。笔者亦尝试根据现时平均楼价水平计算供楼负担，以一个600尺两房单位为例，若以7成按揭、P按*息率2.15%及20年还款期计算，按目前私楼的家庭入息中位数作对比，供楼负担数字已达59%；但若然以一个较细的500尺单位计算，数字即降为49%。根据金管局统计，目前新批按揭的平均供款年期已达25年，而非20年，市场上亦高达8成借款人选用H按*，而非P按，若改为以25年期及H按为基准计算，供楼负担数字便再降为40%。
上述数字是以私楼家庭住户入息中位数作对比，再仔细看一点，这个中位数字可再划分一类为从事经济活动的私楼家庭住户入息中位数，意思是至少一位家庭成员是从事经济活动。实则上，大部份置业人士需要借取按揭贷款，他们都是具有还款能力的劳动人口，故大多数属於从事经济活动的家庭住户，若改为以这个数字作对比，上述供楼负担数字便会再进一步降至34%。
从以上可见，以不同准则计算出来的供楼负担数字可以出现很大的差幅，尽管如此，若以同一基准比较历史数字始终具有参考价值。例如将目前供楼负担数字与97年比较，可以肯定的是会出现很大差幅。现时平均楼价已超越97年水平，照道理现时供楼负担数字应该较高，但事实却完全相反，若划一以500尺单位、7成按揭及20年还款期计算，97年供楼负担数字曾高达103%，主要原因是当年按息大幅高於现时水平，而市民平均收入亦较低所致。现时平均按息约於2厘水平，97年则高达9-10厘，以300万贷款额及20年期计算，月供已相差约13,000元；而现时私楼家庭月入中位数较97年高出约达40%。从以上数字可预见，若然未来息率重返加息轨道，而楼价水平维持的话，供楼负担比率便会显着上升，假设息率上升3厘，以上述同一准则计算之供楼负担便会由49%升至64%，市民若想置业供楼将变得更吃力。
不过，以上供楼负担数字一般作为大众入市及供楼能力的参考指标，并不等同於目前业主或按揭借款人的实质供楼负担比率水平，下期再谈之。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
