如何以资产水平申请按揭？
日期：2014-11-10
借款人申请按揭贷款过程中，银行需衡量借款人的供款能力，一般来说，银行会要求借款人提供基本入息证明如税单、粮单、薪金入帐银行纪录等，若果入息是属於每月固定类别，一般只需提供最近3个月证明，若然入息是属於非固定浮动类别，则需要提供最少6个月证明；银行会根据债务供款占入息比率的上限规定作出评估。
除了上述，银行还有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的资产水平进行评估。这种以资产水平基础申请按揭的方式在市场上并不普及，大约只占整体按揭申请之5%，除了是因为申请人本身需要拥有充裕的资产，审批要求很高之外，根据金管局现行措施，以资产水平基础申请住宅物业，可获银行批出之按揭成数不高，最高仅为4成，若属於第二套房或以上之按揭贷款，按揭成数降至3成。再者，碍於风险较高或计算方式较复杂之缘故，市场上亦非所有银行均会接纳以此方式评估供款能力。
接纳以资产水平申请按揭的银行，普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值(net assets)指持有之资产总值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值不少於申请新造按揭物业的楼价全数。可纳入计算的资产类别包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等，但当中有部份类别的资产价值需要打折扣后方可纳入计算，银行之间的计算方法亦有所不同，现金存款一般可获100%纳入资产值，但对於股票或基金类别，有些银行同样接纳市值之100%作为资产值，但亦有部份银行仅接纳其市值之50%，至於物业或车位类别，大部份银行只可按有关估值之50%纳入资产值。
若以楼房物业价值作为资产值申请按揭，需特别弄清资产「净值」的计算方法，而银行之间对於资产净值的计算准则亦有不同。如有关物业尚有未清还之按揭贷款，而银行只可计算物业价值之一半作为资产值，便等於需将物业估值之50%扣减按揭余额，假设借款人拥有一个现时估值500万元之物业，尚有按揭余额100万元，可纳入计算的资产值便为150万元 (500万元X 50% – 100万元)；当中若借款人尚有其他债务，亦需从资产值扣除负债金额方可得出资产净额。不过，有部份银行对於计算资产水平方面较保守一些，例如按上述例子，有个别银行会将已扣除的按揭额再拨入债务计算，即是将上述已扣减按揭额的150万元资产值再减去100万元按揭债务，那麽资产净值便只剩下50万元了。留意若然持有物业之业主不只一人，那便需要按业权持有形式或权益比例再作计算，例如是以长命契(Joint Tenant)形式持有，便需先将物业价值扣减一半；若以分权契(Tenant In Common)形式持有，则按持有业权之权益比例计算资产值。
以借款人购买一个价值600万元之单位为例，假设借款人准备以没有按揭之现契物业计算资产水平，现契物业估值最少需达1,200万元；若有关物业资产仍尚有未清还之按揭，假设按揭余额是200万元，有关物业资产估值便最少需达1,600万元 (1,600万元X 50% – 200万元 = 600万元)，才符合基本审批要求，而有关按揭成数最高达4成，即可获批之按揭金额最高为240万元。
这种按揭申请方法适合一些拥有丰厚资产但却未能提供每月入息证明的客户，而银行接纳以资产水平为基础的按揭申请，亦有利於吸纳资金实力雄厚兼且潜在交叉销售机会高的优质客户。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
