从历史看息率与楼价之关系
日期：2014-12-15
港息仍处历史低水平，本港经历逾六个超低息年头，未来必然掉头回升，一旦加息，不少人忧虑对楼市有负面影响，究竟息率回升是否必然会冲击楼市？参考过往历史，读者会发现「息率降楼价升」并不常见，相反是「按息楼价齐升」的现象占多。
楼价调整非单一因素推动
照道理息率回升等於借贷成本增加、供款能力减弱，很自然会影响入市意欲，不过，楼价上升或下跌并非单由息率推动，而是受一些复合因素影响，例如就业状况、买家需求及楼宇供应量、买家对楼市前景及楼价的预期、投资回报等等，至於息率是否低水平亦属於相对性，例如按揭借贷成本相对於租楼支出或租金回报来说属於偏高与否。所以，要衡量按揭借贷成本，应计及通胀率元素作比较，才较有效用性，即是将现时按息(名义按息)减去通胀率，以得出一个实质按息率。
实质按息对楼市发挥影响力
96年按揭息率高达10厘，但楼价仍然急速上扬，实际上，那个年头经济增长动力大，减除高通胀率计算，实质按息仅约２厘多低水平，当年劳工市场蓬勃，处於3%以下之低失业率状态，社会上充斥买砖头保值抗通胀的意欲，加上楼价升势凌厉造就市民普遍对楼市前景乐观。
97年一场金融风暴催化楼市泡沫爆破，楼市继而展开长达6年的跌势，期间按息曾逐步下降，但对楼市仍没有提振作用，楼价大趋势仍是拾级而下；主因是当年持续经济低迷，更出现长达数年的通缩期，计及通缩期因素，实质按息反而曾高逾10厘水平。通缩期变成现金为王，消费意欲低沉，加上就业市场疲弱，即使03年名义按息降至历史低水平，但期内失业率高达9%，通缩未除，楼市仍然亳无起色。
04年香港步出通缩，市民对经济前景转为较乐观，促使楼市转势止跌回升。05年香港正式进入加息周期，但期间楼市未有受到打击，反之是平稳向好发展，期间经济好转，重拾增长动力，失业率回落。
从以上可见，历史上名义按息与楼价齐升齐跌的现象较多，而减去通胀率的实质按息与楼价则多呈相反走势，这亦较贴近实际状况，一般情况下，经济转差便得减息救市、经济过热便得加息调节，所以不难理解即使减息期间，市民入市意欲可能仍然薄弱；相反加息期内置业投资的信心未必受影响。
08年金融海啸之后，按息降至历史新低，香港楼价於随后几年不断攀升，升幅逾倍，被解读为按息下跌推动楼价上升，与上述名义息率与楼价齐升的情况相反，但实际上亦是基於实质按息下跌至历史低水平所致。海啸后多国推行宽松货币政策，热钱流入本港推低银行同业拆息至异常低水平，09至10年市场主导之H按息更低至不足１厘，这六个年头之实质按息，减去通胀率后绝大部份时间均处於负利率水平，供楼成本异常低廉，并大幅度低於租金支出，普遍达3-4厘之租金回报亦大幅高於按揭成本。海啸后香港息率降至超低水平，但港美经济状况县殊，美国数年间仍在复苏边缘挣扎，反之香港背靠中国，经济短时间已回复可观增长，加上热钱涌入银行体系，推高置业需求及资产价格。
支持楼市因素或现变化
从上述历史楼价走势，有一点值得留意，未来一些支持楼市的因素将慢慢出现变化，若息率重返加息周期，利率环境将由负变正，实质借货成本将上升，租金回报相对减少；而未来楼宇供求失衡情况亦将逐渐纾缓，业主买家宜作适当衡量。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
