2015楼按息率走势
日期：2015-01-12
笔者预期美国最快需於下半年时间才会启动加息，加息步伐料相当温和，亦未必需要立刻进入一个常规性加息周期，估计今年底美息仍处不足１厘水平。前文曾提及香港息率基本上跟随美国走势，但息率调整步伐未必完全同步，调整幅度亦不一定需要完全相同，可视乎本港资金流向变化及充裕状况。本港对上一次加息及减息周期的调整幅度均少於美国，而香港上一次进入加息周期的时间足足较美国迟9个月。目前本港银行体系结余仍然处於超逾2,000亿元之高度充裕水平，若然资金流向变化不大，港息便有条件迟於美国加息; 笔者估计本港最优惠利率(P)直至今年第3季仍会维持不变，换言之，P将由08年第4季起维持不变长达７年之久，若然Ｐ於今年底前出现调整，相信回升幅度亦仅於半厘之内。
至於银行同业拆息(HIBOR)走势，相信上半年大致平稳，虽然美国已结束量化宽松措施(QE)，但未有削减资产规模，而欧日继续维持高度宽松的货币政策，估计美国加息前本港资金大量流出的机会不大，纵观环球经济环境，香港仍吸引资金流入或停泊，拆息(H)於上半年变化不会太大，但下半年呈现暗涌，若美国启动加息，拆息(H)将随美息走势及资金流向变动而回升，若然资金流出规模较大，拆息(H)有机会早於最优惠利率(P)回升，而由於拆息(H)现仍处於异常低水平，与P之息差亦较历史平均水平拉阔，故回升幅度有机会大於P。
以对上一次加息周期为例，美国於2004年6月底启动加息，香港未有跟随，及至2005年3月才正式展开加息周期，P开始进入升轨。但拆息(H)已早於加息周期前逐步回升，04年5月时之平均拆息为0.09厘，及至05年2月份时，平均拆息已升至1.27厘，当时本港未进入加息期，然而拆息已上升达1.18厘；而累计加息期内之升幅，P之升幅为2.75厘至3厘，而拆息(H)则高达4厘。
那麽，若然拆息(H)升速可能较快，升幅亦可能较大，H按用家岂不是受影响最大?根据金管局住宅按揭统计，Ｈ按由去年2月起成为按揭市场主流计划，是自2011年后再度成为市场受欢迎按揭产品。14年11月份H按选用比例达84%，已是连续5个月稳企80%以上水平。去年至今H按再度流行，其中一个主因是银行普遍将H按封顶息率降至与P按息看齐，大大降低H按的波动性，目前H按息约於1.93%水平，其封顶息率一般低至P-3.1%，即目前为2.15% (P: 5.25%)，换句话说，即使拆息(H)果真率先回升，P却未有变动，H按息率亦只会上升约0.2%，与P按息一致，而不会大幅抽升，这是H按设有封顶息率之优势，故受用家欢迎。
本港新造楼按息率方面，去年平均新批按息稍为回落，由2013年约2.2%降至2014年平均处於2%水平，下降0.2个百分点，主要原因是去年H按选用比例持续上升，而Ｈ按实际息率较P按为低，故令去年整体新批按息出现轻微跌幅。今年楼按竞争持续激烈，若没有突变因素导致风险增加，相信银行不会轻易上调新造按息，今年上半年新造按息大致上应变化不大，但随着下半年息率走势或出现调整，年底前本港按息便有机会掉头回升，然而息率调整步伐及幅度将会相当温和，预料今年整体上低息环境仍会持续，平均新造按息处於2.5%以内水平。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
