优化审批准则并非收紧按揭

日期：2015-02-02

金管局於1月19日向银行发出指引，主要针对两个范畴，其一是银行在计算租金收入作为借款人的入息证明时，由最多可计入租金之80%，降至60%至70%。另外是对於一些声称是营运公司，但实质没有业务运作，与空壳公司无异的企业借款人，银行应根据现行楼按措施审批贷款，而不应获得按揭措施上之豁免。

指引发出后，市场广泛报导，有指是次指引等同再次出招，收紧按揭，恐影响投资意欲；不过，笔者认为，是次指引旨在将审批准则合理化，属於优化审批准则多於收紧按揭，对市道影响亦相当轻微。在计算按揭借款人之供款占入息比率当中，银行一向可将借款人的租金收入纳入计算，在指引发出前，银行计算准则不尽相同，部份银行将租金之80%列作入息计算，有部份银行则只计入租金之70%，是次金管局订明，在有租金收入证明的情况下，有关租金扣减率一律不可少於30%，即银行最高只可计入租金之70%作为入息，而非80%或以上。事实上，笔者认为是次调整针对现实情况是更为合理化的，因为持有出租物业亦涉及一些支出如差饷、地租、管理费、维修费及物业税等，总额一般超逾20%。以一个月租$25,000之单位为例，单计及差饷、地租、管理费及物业税之总支出已占全年租金收入约27%，还未有计及维修费；故是次指引将租金扣减率调整至30%，在审批角度上较为合理，亦是管理信贷风险的正面做法。

受这项修订影响的潜在买家以投资者占最多，其次是持有物业收租的家庭主妇、退休人士等，但有关影响属於相当轻微，原因是目前市场用家主导，投资者比例不高，而投资者在入市前，一般会预留较充裕的首期资金及按揭供款额。由於有不少前线银行职员建议有楼收租的客户提供租金收入证明，以便更简单快捷计算供款能力，故去年采用租金收入作为供款证明的个案有增多；不过，实质上，并非大部份按揭申请客户均知悉或掌握以租金收入计及入息之方法，此方法在市场上暂未算普及。再者，在指引发出前，市场上不少银行已就租金收入采用30%扣减率，只有少部份银行采用20%扣减率，故是次租金扣减率指引，对市场影响不大。

目前亦有部份银行接纳以「假设租金收入」列作入息计算，原因是借款人拟将物业出租，但并未成功，未可出示租金证明，银行便以市值租金再打折计算，对於这类没有租金证明之个案，由於信贷风险较高，租金之扣减率则调整至不可少於40%，即银行最多只可计入租金之60%。

指引又提及，银行向营运公司提供以物业作抵押的信贷融资时，应严谨确定有关企业借款人是确实有业务运作的公司，否则不应豁免按揭措施之规定。对於经营业务的公司，银行一般要求借款人提供公司税单、商业登记证、最近三年已审核之财务报表及显示最近半年现金流之银行月结单等，并会评估公司业务性质、年资及商誉等，当中若显示公司并没有实质业务，又或属於空壳公司，则一般不会视作公司信贷融资，需由董事或股东作私人担保并提供足够入息证明，银行亦需跟从楼按措施审批按揭。事实上，这是合乎审批准则的合理做法，是次发出指引，相信主要是避免个别银行对於营运公司作出较为宽松的诠释，属於加强管理信贷风险，而非收紧按揭。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤