家庭负债创新高=楼按风险增加？

金管局於早前指出，家庭负债占本地生产总值(GDP)比率已达64.2%之历史高位，担心信贷风险日益增加，若楼市升势持续，不排除再推出逆周期楼按措施。以上所指本地生产总值主要是反映社会生产水平及市民收入，而家庭负债包括住宅楼宇贷款、私人贷款及信用卡垫款。若果家庭负债占比GDP之数字处於历史高水平，某程度上反映市民多了借贷，但收入没有同步增长，政府为此有所隐忧，因为目前息率仍处於低水平，一旦息率回升，市民债务支出将明显增加，而未来外围环境充满变数，若经济逆转，市民应付债务能力将会下降，金融风险亦会增加，此之知所以政府劝喻大众勿对负债比率上扬掉以轻心。

然而，我们能否单看家庭负债占GDP这数字去衡量楼市出现信贷风险？这点却值得商榷。笔者同意，这数字可反映大众整体负债增加，有一定参考价值，但要留意，此数字之家庭负债除了楼按贷款，亦包含了私人贷款及信用卡垫款。而政府亦曾指出，去年家庭负债比率上升主要由私人贷款及信用卡垫款之增长带动；换言之，家庭负债占GDP比率创新高并非源於楼按贷款。目前利息仍处超低水平，低於通胀率，不难理解市民多借私贷作不同用途，但借私贷的人却不一定同时有未偿还楼按贷款或信用卡债务，故此家庭债务增加有可能是借贷的人多了，累积起来的债务亦多了，却不一定等於买楼的人的债务负担增加了。

要衡量楼市有没有过度借贷，亦可多参考两方面数字，一是业主的实质供款占入息比率，另外是楼按贷款的平均按揭比率，两者有没有偏高。供款占入息比率当中所指的供款，基本上已包括所有债务项目如物业按揭、私人贷款、信用卡借贷、汽车贷款等之供款，根据金管局的数据，目前楼按借款人的平均供款占入息比率约为35%，即是业主的每月按揭供款连同其他债务还款占去入息平均为35%，属於健康低水平。事实上，在现行楼按措施中，每月总债务的还款额占入息的比例已规定不可超出既定上限，并须符合假设息率上升3厘之压力测试，以确保借款人有充足的还款能力。而另一方面，现时银行批出住宅物业的平均按揭比率即按揭成数约为55%，反映楼按借贷大致处於低杠杆水平，买家整体上没有利用大量借贷入市。以上数字可以得出，现时能入市或已置业的人士一般有足够的还款能力及防守力，首期资金亦较充裕；而在楼按市场方面，并没有出现过度借贷。

当然，以上只是衡量楼按贷款未有出现过度借贷，并不等於楼市没有过热现象，政府亦常提及一个置业供楼负担数字，主要以当前楼价对比大众入息水平，以衡量市民负担楼价的能力，如数字偏高，意味楼价对比本地实体经济已出现脱节情况。而政府最新报的置业供楼负担是57%，属於偏高水平，说明现时市民入市负担楼价已较吃力；从以上偏高的大众入息对比楼价水平但偏低的业主供款入息比率两者数字，反映已入市与未上车人士的财务实力差距颇大。

不过，在楼价偏高但实质上楼按风险不高的环境下，是否仍需再推出逆周期措施呢？收紧楼按主要从遏抑需求着手，六轮楼按措施覆盖范围已很大，若用药过猛将会过度扭曲市场，例如造就更多不受金管局监管的财务机构活跃於市场，批出的按揭比率反而偏高，而金管局未能掌握有关数字。而且，非常时期推措施往往有利有币，须很小心拿掐及控制退场时间，万一市况逆转，却松绑不及，后果可能更大。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤