解构楼按新招
日期：2015-03-16
细价楼升势受到市场关注下，上月底金管局公布第七轮楼按措施，新措施无可避免会增加上车难度，对於700万以下物业，根据措施前420万元按揭上限计算，600万元或以下之物业可获银行批足7成按揭，新措施将700万元以下之物业下调至6成，改变了以往传统上购买物业可叙造高达7成按揭之模式，令上车首期负担普遍增加1成；以一个500万元两房单位计，首期将由150万元增加至200万元，买家需多拿出50万元首期，方可完成置业大计。
若未能多拿出首期，又希望按原定计划以3成首期入市的买家，便需申请按保计划，而买家需付按揭保费支出；以25年期计，7成按揭之保费为贷款额之2%，若上述500万元单位，叙造7成按揭，保险费便需约7万元，费用不低，但当中按证公司一般会提供保费折扣优惠。
一直以来，首期资金不足的买家或会选择透过按揭保险计划上车，新措施将按保计划最高按揭成数由9成下调至8成，提高了上车门槛，虽然措施让有固定收入及供款与入息比率不超於45%的首次置业人士，仍可申请高达9成按揭贷款，但即使上车人士可按照原有计划以9成按保购买一个不超於400万元之单位，所需支付之按揭保费却静悄悄的增加了。目前6成按揭以上部份需获保险保障，等於按揭保险范围增加1成，以一个400万元单位叙造9成按揭、25年还款期为例，按揭保费由贷款额之3.35%增加至4.1%，金额增加$27,000至$147,600。
新措施亦针对第二套房及非自用物业买家需求方面加大收紧按揭力度，以往第二套房若声明作自用，又或属於首套房之非自用物业，供款占入息比率仍可高达50%，现时所有非自用物业及第二套房之供款占入息比率上限一律降至40%，并须通过上限50%之压力测试。对於投资者、收租客及任何购买第二套房之人士，以25年期计，若要通过压力测试，供款占入息比率上限实则已由原初约43.6%降至不可多於约36.3%，简单说，月入$10,000计，以往最多可运用$4,360作为楼按及债务供款，现时则降为$3,630。换言之，在相同入息及选用之按揭年期下，可通过压力测试的借贷金额将较前减少，减幅大约17%，例如以往可获银行批出600万按揭，现时按揭额却不可高於500万。心水清的人当然知道买家可透过延长按揭年期增加批出按揭额，不过，按上述例子计，即使买家选用30年还款期，按揭额只可增至约543万，仍少於措施前，但延长还款期将令全期利息开支增加逾20%，说到底买家仍需透过增加首期又或选择楼价较低之单位方可入市。
换楼客须留意，若想避免因持有原有居所而被银行当作新居属於二套房，宜以「先卖后买」方式换楼，但若然是「先买后卖」，便需证明将在提取新按贷款后之6个月内清还原有居所之按揭贷款，供款占入息比率及压力测试方可按首套房计算。
近年楼按措施下新盘流行提供二按，为买家减轻首期负担，金管局於新措施发出后数天再就二按贷款发出指引，确保买家有充足还款能力应付高成数按揭。由於新措施要求首置人士若申请9成按保，其供款占入息比率不可高於45%，新指引亦补充，透过另一贷款途径如二按获取高成数按揭，若合共按揭成数高於正常的20% (例如新盘买家申请楼价60%之首按及楼价30%之发展商二按)，买家同样需符合供款占入息比率不高於45%之准则，这方面较易理解，除了可令银行的审批准则较为一致，亦变相可减少漏洞。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
