辣招推上车客转投财务公司 ？

 

金管局於2月底推出第7轮楼按措施后，市场上有部份人士担心新措施只会进一步推动更多财务公司提供突破按揭上限的贷款计划，吸引物业买家转投财务公司，变相降低措施的效用性。笔者并不认同此说法，虽然近年财务公司数量增多，但市场上有着形形式式的财务公司，无论在规模、贷款产品种类及目标客户方面不尽相同，而当中只有一部份的财务公司有提供物业贷款。根据金管局统计，截至去年底，共有59间财务公司获银行提供融资，涉及经营物业贷款的只有29间，当中已包括大部份市场上较活跃的财务公司，他们提供的物业贷款额仅占市场1%，可见财务公司的贷款量未足以对楼市构成影响。

 

若针对有提供物业贷款的财务公司而论，其中一类些财务公司(例如是银行集团附属财务机构)所提供之按揭成数实则上完全跟随金管局指引，故不会因应新措施出台而提供突破按揭成数上限之贷款予客户。他们的竞争优势在於提供批核方面的弹性，主要客户对象是银行较难批出按揭的借款人，包括自雇人士、非固定收入人士、信贷纪录较逊或未能提供足够入息证明人士等，又或可接受银行难批之抵押品如唐楼、凶宅等。这类财务公司收取之息率虽高於银行但仍未至於高昂水平，年息一般介乎3至6厘不等，较优质客户之年息更可低至3厘以下水平。

 

另一类是以放债人牌照经营贷款业务的财务公司，经公司注册处及警务处申请，虽然具有较高度的批核弹性，但即使部份财务公司提供物业贷款，他们一向以物业价值或现契提供套现金额予借款人作个人或生意资金周转为主，又或提供非主流物业贷款，在物业买卖过程之角色以解决奇难杂症或燃眉之急居多。目标客户大多是银行拒批、欠缺税单、粮单之人士，或因预算出错急需资金成交以免挞订、新旧居交易衔接出现问题，急需贷款作短期过渡等。当中多属弹性批核之短期贷款，以月息计算较多，并收取手续费，实际年息一般可达10厘至20厘，故贷款计划的罚息期以弹性为主，可短至半年，甚至两个月；更有利息按日计算，早还款可免罚息，方便客人於周转后或资金较充裕时清还贷款或转按予银行节省利息。

 

综合上述可见，财务公司之批核弹性较大，变相需承担高於银行之信贷风险，所以收取之利息亦较高；上车之普罗大众或置业自用之长线用家基本上不是他们的主要客户对象。上车人士在预算入市成本时，根本不会考虑长线使用一个年息达10厘之楼按计划，因为单计利息支出已大幅超逾租金，那倒不如转买为租。而且，购买自用物业之上车人士若需要较高成数按揭，若楼价不超於600万元，现时仍可透过按保计划申请高达8成按揭。

 

不过，金管局为免楼按措施效力被削弱，实质上已於3月向银行发出指引，若财务公司提供不符合金管局要求的按揭贷款，银行不可向该财务公司提供融资。由於不少财务公司的资金来源来自银行融资，故金管局的新要求定会降低财务公司承造楼按业务的积极性，而财务公司越开越有的情况亦将告逆转。事实上，近日已接连有财务公司宣布停止提供二按、缩减按揭产品种类、甚至退出楼按市场；所以，收紧楼按促使按揭需求流向财务公司的说法更加不能成立。

  

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤