换楼过渡贷款是什麽？
日期：2015-05-04
近日有银行就新盘销售推广一种换楼过渡贷款(“Bridging Loan”)，若然在换楼期间，新居的成交期早於旧居交楼收款日期，导致置业人士未能运用已卖出单位的资金支付新居首期或楼价尾数，这种短期性质的换楼过渡贷款便可解决新旧居交易衔接上资金周转的难关。
虽然这类过渡贷款可增添换楼过程的弹性，但要留意当中须合符一些条件，方可获银行批出贷款或有效运用资金过渡交易衔接期。银行提供之过渡贷款均设有贷款金额上限，借款人须弄清能否获批足够资金作过渡，即是否有足够「水位」；由於收紧楼按成数的新措施已出台，有关「水位」亦随之减少。现时银行一般以原有物业估值之高达6成减去尚欠按揭额计算，或以新购物业估值之首期即高达4成减去订金金额(多为1成)作比较，两者之中取较低者，以计算过渡贷款之最高贷款额。计算后会发现，若原有单位之按揭成数又或尚欠按揭金额偏高，可借出之贷款金额或未足以可支付新居交易之楼价尾数。
举一例子，买家於数年前以400万元买入两房居所，向银行承造9成按揭，现时尚欠银行按揭300万元；眼见单位已升值至600万元，希望运用楼价升值的资金作为首期更换一间800万元之三房单位。不过，在一卖一买的交易中，新居成交期早於旧居，令买家无法用旧居楼价尾数支付新居首期，由於欠缺额外备用资金，故需要一笔短期贷款作过渡。按上述计算方式，买家可获批之最高贷款额是60万元(600万元X 60% -300万元)或240万元(800万元X 30%)，由於以低者为准，故过渡贷款额仅为60万元，未足以让买家应付新屋首期。而在按揭措施下，过渡贷款额之计算方式须根据既订之按揭成数上限而调整，若旧居价值为1,000万元或以上，鉴於有关按揭成数上限为5成，故须调整为1,000万元之50%减去尚欠按揭余额计算。
短期过渡贷款为银行带来的利润不多，很多时银行是为着吸纳新按揭客户而经营这类贷款，故借款人须同时向该银行申请新居按揭。由於换楼贷款仅作过渡之用，故银行会要求借款人出示已卖出旧居之合约，贷款期限便截至旧居成交日，用家收妥楼价尾数后便须清还全数换楼贷款金额，但当中不可超逾6个月。为免加重换楼用家的供款负担，银行一般只要求买家在过渡贷款期支付利息，直至到期日才偿还本金。然而，借款人需於过渡期内同时供付新旧居按揭及换楼贷款利息，便需衡量自己的还款能力是否足以应付还款总额。
换楼过渡贷款在市场上未称得上普及，亦只限於部份银行提供，银行之间对於过渡贷款的审批准则、条件及息率等亦有所不同，有需要申请过渡贷款的换楼人士宜先向银行详细了解相关细节。
上文转载自信报网站
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
