加按投资的利与弊
日期：2015-05-18
近日热钱持续涌港，港股牛气冲天，投资气氛热烘烘，大众憧憬大好投资机遇，以物业加按套现随即受到市场关注。今年3月份新批按揭数字中，转按贷款之增幅最大，达17.3%，并於近4年来首再突破2,000宗水平。虽然数字没有划分纯粹转按还是涉及加按套现，但由於近年按息大致平稳，纯为争取更低按息而转按的需要性不大，大部份转按申请均涉及套现。根据中原按揭的客户统计数字，今年首季之转按申请中，约占88%均涉及加按套现。事实上，近年楼按息率持续处於低水平，加上楼价上涨造就套现水位，市场上早已浮现持续性的加按套现需求。
现时楼按息率约为2厘，计及通胀因素，实质按息仍处负利率水平，以砖头套取流动资金的成本仍然低廉，息率远低於私人贷款，吸引业主运用低成本资金寻求更高回报。而且，近年楼价飞升，不少单位价钱已上升逾倍，业主可利用物业套取较大额的资金。虽然连番楼按措施降低了可造按揭成数，然而对於早年已入市的业主，持有之砖头仍有一定水位可供套现；以业主於09年以7成按揭买入一个$540万之太古城单位为例，现时尚余按揭金额约$270万，而单位目前市值已达$1,180万，即使按揭成数已降至5成，扣除按揭余额，业主仍可透过加按套取贷款金额达$300万。转按看似涉及律师费开支，但现时银行就新造按揭或新转按客户一般可提供现金回赠，普遍高达贷款额之1%，故此，现金回赠已可抵销律师费有余。
以目前低息成本套现这麽大笔贷款作投资或不同用途确实吸引，然而套现较大贷款额自然需付较多利息，若非已作全盘计划或实质所需，借款人不宜贸贸然套取大笔金额。若套现作投资需先衡量损手风险，再者加息期重返在即，现时加按套现亦需考虑借贷成本将逐步增加，一旦投资失利连同利息开支骤增将成双重负担。以上述300万套现金额计，现时每月利息支出约达$5,000元，但利息每上升1厘，利息便增加$2,500元，当利息累积上升3厘，利息支出已大幅增至$12,500元。借款人若计划加按套现，可从资金用途需要性、投资风险、回报率、加息因素、还款能力及防守力作衡量，避免套现过多金额。
借款人需留意，转按涉及申请、审批及律师处理契据等程序，由申请至实则可提取贷款需时约1个月，如套现目的只是急於在股票市场「搵快钱」，则未必一定适合。而且，按揭并非短期贷款，灵活性较低，加上转按银行亦会重新设立罚息期，一般为两年，若套现用作投资，连同长线性质之投资组合较为合适。若需要较具弹性的计划，市场上有部份银行可提供较短罚息期的转按贷款选择，甚至有个别银行可提供免罚息计划，但当中利息可能会略高，现金回赠方面的优惠亦会撤消。
若希望在提存金额方面更有弹性，借款人亦可选择一款按揭存款综合计划，用家可随时存款於按揭户口，等同偿还按揭本金节省利息，上限不可多於未偿还按揭额的一半，用家亦可随时提取存款，无需担心资金被锁死，利息按每日户口余额计算。但此类计划或涉及不同细则及服务费，业主应向银行查询相关细节。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
