买楼租楼正反论
日期：2015-06-15
近年楼价高企，时有屡创新高之成交，有买家会选择果断入市，亦有部份买家碍於怕高追、接火棒的心态而决定转买为租，一心等待楼价回调时才入市，但结果却一直等不到楼价下跌。当然，亦有不少市民是基於高楼价而及楼按降成数的措施，首期不足而选择租用单位。一直以来，用家对於租楼还是买楼各持不同意见，两者均有支持者，本文亦尝试浅谈当中正反声音。
租楼的好处是所需成本少，租客无需筹措大额首期，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费及差饷。换言之，租客可保留更充裕的流动资金实现计划如参与其他投资、营运生意等，弹性较大，无需承担楼价下跌的风险，亦无需如买楼人士受到额外印花税(SSD)的捆绑，租约期满可因应需要(例如工作或子女上学地点的变动)选择搬迁。
不过，租住单位虽则弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，若租客未能负担，只有迁走，业主又或基於自用或其他原因於完约后收回单位。虽然很多时出租单位已连装修，租客搬进家俬已可入住，但另一方面租客却不能按自己心意及喜欢风格装修单位。而相信较多人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富；租客租楼20年就只是净流出租金，但业主供楼20年则可拥有全部物业业权，并可将单位留给后人。
至於买楼，一直是很多港人的目标，当中自有不少好处，尤其现时处於低息期，楼按利息大幅低於租金，若备有足够首期，不少人均希望拥有自己的安乐窝。而且，买楼除了可作居住用途，亦可储蓄财富资产，并附有投资价值，当楼价平稳向上，业主便可坐享资产升值，又或可透过物业升值而获得更充裕的首期更换面积大些或较理想的单位，这是不少人希望上车的原因。
但在另一方面，买楼入市的费用绝对不轻，除了一般为四成至五成基本首期，买卖厘印费亦较大，另需支付律师费、代理佣金、装修及家俬费用等，对於不少人来说，买楼就是要动用毕生积蓄并长期为了归还债务而作战。置业后除了按月供楼，亦需支付管理费及差饷等，若属於楼龄较高的物业，日后或需支付大厦维修费用。再者，加息期将来临，业主亦需衡量息率上升的风险，届时每月供款开支将会逐步增加，故入市前需确保自己有充足的还款能力。
举个租买决定之实例作参考，两年前陈生正在考虑租楼或买楼，心仪两房单位作价520万，或以每月$15,000出租，若选择买楼，当时所需资金是基本3成首期(2015年2月27日前仍可承造高达7成按揭)、厘印费、代理佣金及律师费合共约178万元，如租楼则需支付两个月按金连首月租金、厘印费及代理佣金约共$53,000。最终陈生决定先租住该单位，保留资金观察楼市走势。一年死约过后，业主加租$500，陈生继续租用单位，直至最近，租期即将约满，陈生比较一下当年租楼与买楼之间的决定，这两年租期陈生共付了$366,000租金支出。若然当初入市买楼，按月供款金额与租金相若，但当中两年按息支出仅约$137,000，连同管理费及差饷(部份季度设差饷宽减)合共约$182,000，这麽看来已大幅少於租楼支出。还不止，两年后之今天，上述单位已由$520万升值至$620万，升值金额减去厘印费等一次性费用后，仍然相当可观。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
