如何看白居二合理价水平

日期：2015-08-20

近年居屋成为了物业市场一大焦点，先有白表资格人士免补地价购买居屋（俗称白居二）出台，后再推出首批复建新居屋单位，市场上满载热切的上车需求，故当有价格折让的房屋推出，接受申请时之市场反应均十分热烈。今年亦快将推出新一批白居二名额，为不少渴望自置安乐窝的家庭提供上车机会。不过，新居屋及白居二同样是资助性房屋，但中签者最终入市购买单位的比率却相差甚远，虽则新居屋销情比预期慢，但单位总算已悉数售罄，然而，上一批白居二的入市率却未足名额一半。

原因不难理解，新居屋属於一手全新楼花，最吸引是政府提供3成楼价折让，以荃湾尚翠苑为例，一个实用面积400多尺的上车单位价格只需约270万元，但不少区内相同面积的私人单位却已超逾400万元。至於白居二，买家需从二手市场物色居屋单位，但事实上，现时楼价水平高企，原有居屋业主出售单位的意欲根本不大，因为进入私楼市场换楼的门槛很高，而且出售现有居屋单位等於放弃政府提供的资助性房屋优惠，感觉并不化算，故此不少居屋业主只愿待至善价而沽，叫价甚高，当有买家出得偏高好价，方会出售单位。这样的情况下，居屋的放盘量其实并不很多，加上叫价高於合理水平，当然会窒碍一些居屋准买家入市。

近年细价楼被炒起，有些单位越细越受欢迎，有买家眼见一个超细单位的楼价在负担水平，便决定上车，却没有理会该单位以尺价计可能是大幅偏高於邻近单位。细价楼入市热亦蔓延至居屋市场，不少居屋单位均录得破顶成交。白居二原意是让一些白表买家可於居屋第二市场购买免补地价单位，令买家同样可享有楼价折让；但将来买家若希望解除转让限制，於公开市场出售或出租单位，缴付补价责任便转为买家承担。补价的准则以单位当前市值及原定折扣率计算，那麽，理论上，白居二单位的合理价格本应是，该单位的楼价市值扣减补价折扣率计算，但现实是业主未必愿意以这个价格水平出售单位。

以一个位於筲箕湾的居二单位最近成交为例，实用面积约592尺，成交价约538万元，此单位已补价计之银行估值现约为690万元，以这个价目作为市值计，即是买家以约22%楼价折扣购得上述单位；然而，这单位的原定补价折扣率却高达44%，换句话说，这个单位的合理价格本应是690万元扣减44%补价折扣率即约386万元。居屋第二市场的单位是由买卖双方自由议价的，与一手新居屋已列明价单及折扣率是完全不同，在上述例子，业主有权按心目中的价格放盘，只要有合资格之买家愿意承接便可成交了。但买家需留意，若现时成交价之楼价折让大幅少於原定折扣率，将来若想在公开市场出售单位，将较为困难，因出售单位时的成交价未足以抵销买入价及补价。为便参考，现划一以现时楼价水平作为例子，上述单位的补价金额约303万元，连同上述未补地价成交额538万元计，即出售价需达841万元方可平手，高於市值达150万元。

对於一些白居二买家而言，他们未必会深究单位成交价相对原定折扣率而言是否属於合理，反正原本需要690万才可买入之单位，现在却只需538万元。笔者一位朋友亦是明知楼价折让较原定少仍愿意购入单位，而他的理据是，原本单位仅需市值6折，现时虽然只有8折，但只要一直不补地价，便一直可享有楼价折扣了。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤