白居二按揭年期问题

 

新一批白表购买未补地价居屋计划「俗称白居二」的名额刚已推出，2013年首轮白居二接受申请时反应十分热烈，超额逾十倍；虽然用家最终未必一定可觅得心水单位，导致实质入市率不算高，但有关计划始终让白表买家增加上车的选择及机会，故相信新一批白居二仍可吸引不少白表家庭及人士提交申请。计划下中签白表买家可等同绿表人士购买未补地价居屋，并可免保费向银行申请9成按揭贷款，如成功上车，等於享有楼价折让兼低首期入市优惠。

 

不过，相对於新居屋，居屋第二市场上会注意事项则较多，其中较令人关注的是有关银行可批出之居屋按揭年期。白居二买家原可向银行申请长达25年还款期之按揭贷款，但事实上，银行会因应居屋之楼龄而调整可批出之按揭年期。原因关乎房委会向参与办理居屋按揭之银行提供的按揭还款保证期，由於保证期的计法是由首次转让日期起计30年，故有些银行乾脆将30年保证期减去居屋楼龄，以计算可批出之最长按揭年期。居者有其屋计划早於70年代已推行，部份屋苑楼龄已逾20年甚至30年，若根据上述部份银行计算还款期之方式，有关高楼龄居屋单位可能仅获银行批出数年还款期，甚至不获批出按揭贷款。

 

按照首批白居二之按揭个案来看，银行之间对於居屋按揭年期之审批准则差别很大，幸而有些银行衡量过市场需求及相关因素后，已决定优化居屋按揭年期的审批方法，计算方法较具积极性，但亦有银行取态较为保守。市场上有部份银行会设定某个楼龄上限，以厘定可批出之最长按揭年期，例如有银行可为楼龄不超於20年之居屋提供长达25年还款期，亦有不同银行设定楼龄上限分别为15年、18年或19年不等，但亦有银行只接受将30年减去居屋楼龄计算按揭年期。

 

若获批之按揭年期大幅缩短，影响将会是每月供楼金额暴增，以一个楼价为$350万之居屋第二市场单位为例，买家若成功获银行批出9成按揭及25年还款期，按目前按息，每月供款约$13,583；但若因居屋楼龄过高而仅获银行批出10年还款期，每月供款额便会大幅增至约$29,196，买家可能已尽失预算，亦未必获银行成功批出按揭贷款。故此，买家在居二市场物色单位时要留意楼龄衍生之问题，有需要可先向银行查询有关居二单位可获批出之按揭年期，以便衡量自身的还款能力，又或应尽量避免拣选楼龄偏高的单位。

 

除上述外，当中亦有银行在居屋按揭年期上赋予较大弹性，例如可结合楼龄及借款人的还款能力去决定批出之按揭年期，以一个楼龄已逾20年之单位为例，原本有关银行碍於仅余数年保证期而未可批出较长按揭年期，但由於借款人入息水平良好固定，供款占入息比率处於低水平，信贷纪录良好，银行认为借款人具有充足及稳定的还款能力，即使按揭保证期已快过，银行亦有信心借款人准时还款，故最终仍批出长达25年之按揭年期。另外，若然买家首期较充裕，无需借取高成数按揭，即按揭成数降低至6成，即使居屋单位楼龄较高，不少银行仍可视作一般按揭办理审批并批出长达25年还款期。

 

基於上述，稍后中签的白表居屋准买家在入市前可多找不同银行查询，以比较按揭审批的方法及准则。

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪   董事总经理王美凤