借新盘二按须衡量还款能力
日期：2015-09-17
今年新盘优惠层出不穷，为了推动销情，不少新盘均加强提供付款优惠及二按财务安排，务求在措施下降低置业门槛，吸引买家入市。二按指一按以外的第二个有抵押按揭贷款，由於现时之新盘二按贷款一般由发展商旗下的财务构机提供，有买家因此误以为一二按贷款是毫无关连，即银行只负责审批一按贷款，二按则由发展商提供；但事实上，买家申请二按贷款亦会对银行之一按审批构成影响。
根据一按条款，借款人如需申请二按或再以按揭物业作抵押借贷，必须先获得一按银行同意。而很多时候，发展商如要为新盘买家提供二按贷款，一般已与银行达成共识，换句话说，有关新盘买家可获银行同意申请发展商提供之二按贷款。虽则如此，但买家需留意的是，第一，银行在审批按揭时，需评估借款人的供款能力是否充裕及足以应付每月总债务供款，例如是否符合措施下之供款占入息比率(Debt Servicing Ratio, 简称DSR) 以及是否通过压力测试，当银行得悉借款人申请二按贷款，便需将二按之供款一并列入DSR计算，因为二按亦将会属於借款人之债务，故此借款人须同时通过一二按之压力测试。
第二，二按贷款一般息率较高，未必可吸引用家透过二按入市，正因为此，近年发展商流行提供二按初期优惠，例如提供首三年低息优惠，首两年净供息免供本、又或免息免供等优惠，但当优惠期过后，二按息率便回复至一般为最优惠利率(P)或以上水平。银行在计算借款人负担之二按供款时，并不会以首两三年之初期优惠计算，而是会按优惠期后较高之全期息率计算；而所指之两年免供期，一般是采用了延期还本之做法，故原本长达25年的供款期或会缩短两年至23年，每月的供款额遂较原先增加；故此借款人需有较高之还款能力方可同步获批一二按。
第三，以往二按贷款成数一般为楼价之一成至两成，但屡次按揭措施出台后，近年相继有新盘提高二按成数高达楼价三成或以上。在现行措施下，若然二按货款高於楼价两成，而令整体按揭成数超过现时上限两成，借款人之DSR及压力测试上限便需下调5个百分点。综合上述三点，二按虽有助减轻买家的首期负担，但借款人需有较充裕的还款能力方可获批一二按贷款。
举例说明，买家购买一个楼价为650万元之新盘单位，若选用六成按揭，基本首期为260万元，按现时息率及25年还款期计每月供款额约16,500元，最低入息要求约为38,600元；另一方面，买家亦正在考虑选用首两年高达楼价25%之二按贷款，有关二按首两年净供息免供本，二按首两年可享有年利率仅1%，期后全期二按息率则为最优惠利率(现为5%)。在二按优惠下，买家基本首期降至约98万元，首两年二按利息按月只需1,300多元，但在两年优惠期后，即使以息率不变计算，二按供款已增至接近1万元。而银行审批按揭将以两年优惠期后之息率计算，加上买家选用之二按金额超於按揭成数上限两成，DSR及压力测试上限需下调5个百分点，买家之最低入息便需由上述38,600元大幅上升至约65,520元。
从上述个案可见，买家应计算清楚自己的入息水平是否符合申请二按贷款， 假若未能通过一二按之压力测试，买家便需减低二按贷款额、或增加具有相关还款能力之担保人，又或放弃申请二按、提高首期金额，方可获银行批出按揭贷款。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
