置业购买力VS 实质供楼负担
日期：2015-10-15
今年楼市於第二季转旺后回软，第三季交投量逐步下跌，踏入第四季，外围不明朗因素及加息阴霾下，楼市仍然疲弱。虽然最近二手楼市已近乎步入寒冬，但楼价仍只是稍作下调，反映业主普遍心态仍强，大部份没有急於降价求售单位的需要。近年楼价节节上扬，海啸后楼价升足7年，今年楼价累积仍升约9%，一边厢的市民概叹上车难，另一边厢已置业的业主持货能力相当强，这可以从供楼负担数字的悬殊反映出来。
市场提及的供楼负担数字实质上分两类，第一类可称为楼价与收入杠杆比率，一般是假设一个单位尺数，再根据目前楼价及按息，以计算得出的按揭供款对比大众平均入息(一般采用私楼住户入息中位数)的数字，目的是衡量当前大众的置业负担能力。根据政府於今年发布的半年经济报告，今年第二季的置业供楼负担比率是62%，而金管局亦有发布相关数字，当局指出收入杠杆比率已上升至70.7%。这两个数字计法类同，同样以当前楼价及按息计算出供楼金额，用之对比大众入息的参考数字，至於为何金管局提供的数字较高，主要是因为金管局之数字以一个50平方米(约538平方尺)的单位计算，而政府报告内之数字则以一个45平方米(约484平方尺)的单位计算，在相同按揭成数基准下，面积大些的单位当然涉及之供楼金额较高，对比入息的比率数字亦会较高。
不过，姑勿论应用什麽面积的单位作为基准，这个数字主要参考价值在於同一准则下，数字会否高於历史平均水平，以衡量市民对於楼房的购买力; 若数字不断攀高，意味市民负担楼价方面越见吃力，入市能力下降。以金管局数字为例，收入杠杆比率的长期平均水平是50%，而在相同准则下，最近公布之数字处於70.7%高水平，便可反映市民入市购买力明显较前下降。置业供楼负担数字主要受楼价、按息及大众入息水平而影响，近年这个数字基本上处於上升状态，由於按息大致平稳，故可反映主要是楼价升速过快，市民入息水平未能追及所致。
另一类供楼负担数字是关於已置业人士的实质供楼负担，是业主的实际供款占入息水平。这数字可反映业主的供楼及债务还款能力，若数字在健康水平，代表业主面对楼市逆转的防守力较佳，银行坏账风险亦较低。金管局在报告内指出现时的实质供款占入息比率为35%，即是业主每月楼按及债务供款占入息仅约35%，属於健康低水平。
上述之置业供楼负担数字达70.7%高水平，反观已置业人士的实质供款占入息水平却仅於35%水平，反映未上车与已置业人士的财务实力差距颇大。前者反映不少市民面对楼价高企上车困难，后者反映已置业人士普遍资金实力较充裕，他们有较强的还款能力，供楼担子不太重，他们在首期资金方面亦较充裕，在措施下大部份买家需备4至5成首期方可入市上会。事实上，现时新造按揭的平均按揭成数仅为52%，即是目前置业人士平均可拿出楼价之48%作为基本首期。而人口普查结果曾指出，6成业主已没有按揭供款需要支付，即是过半数业主实际上是没有供楼负担。
从以上两类供楼负担数字的悬殊情况，不难理解近年市民在楼价高企下入市越见困难，至於已成为业主的一群，即使面对楼市转淡，大部份仍具备颇强的持货能力，故并不轻易一下子将单位大幅减价出售。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
