车位上会对策
日期：2015-11-05
今年车位买卖交投活跃，首三季车位成交宗数较去年同期增加45%，以金额计增幅更达75%，跑赢物业市道。车位一向是不少人士的投资选择，对比物业投资，车位的入场门槛较低，杂项支出较少，例如无需承担装修、维修及保养等支出，亦没有折旧问题。车位无需翻新，可随时出租，基本上亦不用担心租霸问题。虽然近年车位价格被炒高，数百万元一个车位已不是新闻，平均租金回报亦被拖低，但只要用心寻宝，亦可寻获一些回报率高达5厘的车位。再者，车位不受限於额外印花税，对於投资者来说，始终少了一重捆绑。
以往车位普遍只需数十万元，但现时车位价格提高了，平均已过百万元，根据今年成交，车位平均价格约120万元，故亦多了买家申请车位按揭。在现行措施下，目前车位按揭成数最高达4成，按揭年期最长限於15年，至於贷款利息方面，银行之间提供的车位按揭息率不尽相同，现时实际息率约介乎2.75厘至4厘不等，当中亦视乎贷款额及买家还款能力而定；例如一个120万元的车位，买家申请4成按揭，贷款额只需48万元，而另一位买家买入一个250万元之车位，按揭金额则达100万元，银行提供予后者即贷款额达百万元的息率可能较佳，借款人可多比较银行之间的息率。
购买独立车位还得留意，若然已拥有物业并尚有按揭，该物业便属於第一套房按揭，之后再购买独立车位并申请上会的话，即使只是车位，但已属於第二套房按揭，银行审批该车位按揭的时候，需将买家的供款占入息比率及压力测试上限下调10个百分点，即是每月总供款占入息比率上限需由50%下调至40%，买家需有更充裕的供款能力方可成功上会。
若嫌车位按揭息率略贵，按揭成数略低，笔者在此提供一个悭息方法，若持有物业并有足够水位加按套现，可考虑将单位转按并套现一笔金额，以直接作为购买车位之用。此做法变相令买车位的成本低至住宅按息水平，若套现金额充裕，更可全数支付车位价格，解决车位只可承按4成及需付6成首期的问题。此外，车位既然不涉及任何按揭，那麽亦不用担心车位变为第二套房按揭之问题。举一例子，买家於5年多前以380万元买入一个单位自用并承造7成按揭贷款，现时物业已升值80%至684万元，若向银行申请转按套现，按揭贷款额可高达物业估值6成即410万元，减去尚欠按揭余额218万元，即套现金额可高达192万元，有足够水位利用套现金额全数支付一个百多万元之车位。但留意，转按套现金额应按实质需要调整，若无需那麽大笔资金，便应降低转按成数，以避免支付额外利息，而借款人亦应先计算清楚是否有足够还款能力。
对於一般用家而言，若购买物业及车位作自用的话，可考虑购买物业的同时一并购入车位，即车位与物业连约连契，那麽有关车位便可一并享有与住宅物业相同之按揭条款，包括现时息率约2厘水平、按揭成数高达6成以及按揭年期长达30年。而且，以上连同住宅物业购买车位之做法亦有助减轻车位之厘印费用，原因是，本地用家首次购买住宅物业连车位，该物业及车位便同样可按旧印花税率计算税项；但若然是购买独立车位，那便需等同非住宅类别，即使买家未曾拥有物业或车位，仍需缴付双倍印花税。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
