投资车位入门对策

日期：2015-11-19

上期提及有关车位按揭上会对策，今期集中讨论如何选择车位。由於车位不受额外印花税捆绑，入场门槛低，近年成为了不少人士的投资选择。市场需求增加下，发展商、投资者相继拆售车位，带动车位市道热闹；近年车位价格持续处於升轨，转售获利个案亦增加。

投资车位所需首期金额较低，买卖费用及杂费亦较少，无需装修，即使涉及执漏亦属小工程，买入后基本上即可出租车位收取回报，出租车位较出租物业的忧虑亦较少，第一，租霸问题较易解决，第二，没有租客保养不佳及折旧问题，租约完结后，业主或需翻新单位方可再放租，又或在租约期间业主须负责结构性维修问题如煤气喉管损坏等，而车位业主则无需烦却这方面问题。

如购买车位投资，选择一个出租能力高的车位相当重要，一般来说，选择车位时需留意其供求比例、位置、地区、使用权限及租金回报率等。停车场的车位供应若普遍出现求过於供的情况，车位的承租能力及租金抗跌能力便较强，买家大概可从以下几点探知车位供求量，第一，屋苑单位对比车位数量的比例，若高於4比1，求过於供情况通常较明显。今年有发展商拆售一个大埔新盘屋苑之车位，有买家在短短一个月内转售获利75万，短短时间内车位升值68%，该屋苑单位对比车位比例约高达5比1 ；第二是附近屋苑的车位供应量，若然供应紧张，车主或会租用邻近停车场的车位，变相亦争加了车位需求；第三是区内之租务活跃程度，从车位放租及成功租出之纪录直接了解其承接力，若然租金理想、车位常常短时间内便获承租、甚至常有车主徵求车位，租务流转活跃，反映停车场车位需求强劲。

地区及位置亦影响车位的投资价值，例如是拥有较多家庭住户的中上价大型屋苑、交通配套未完善或距离市区较远之地区、传统豪宅区或商业区等，一般有较多驾车一族，对车位需求颇大。位置方面，一般是靠近停车场出口或近升降机大堂的车位最受欢迎，若属於较易被碰撞的车路旁边，又或较难泊车的位置，那麽车位的出租能力便被削弱。如果是属於多层停车场，出入较方便的低层车位出租能力自然较高了。另外需留意车位本身的质素，室内、宽敞、管理完善、高度及面积足够停泊七人车的车位，出租能力相对较佳。

不过，买家亦得留意车位有否设有使用权限，有些屋苑车位只限住户使用，又或只限业主购买，亦有些车位必须连同物业单位一并购买，买这类车位以自用居多，若作投资，潜在客源及转售车位的弹性便明显减少了。

投资车位来说，租金回报是很重要的考虑因素，但事实上，近年车位价格飞升，不少车位的租金追不及售价升幅，导致租金回报率下跌。举例，一个位於奥运站附近的屋苑车位，三年多前售价约100万元，当时每月租金收入可达3,500元，租金回报率4.2%，相当不错；目前这个车位已升值至180万元，升幅达80%，但租金仍徘徊约4,000元，升幅仅约15%，若现时购入该车位，租金回报率便降至2.6%。其实，若资金不多，又希望投资车位寻求高回报，可多花时间寻宝，例如在新界区或会发现一些细价但高回报的车位，例如上水一个屋苑车位价格只需35万元，月租1,500元，租金回报率高达5.1%。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤