新盘包按置业无忧？

 

楼市由今年第三季起吹淡风，二手物业交投不济，成交量跌至低於沙士水平，另一边厢，新盘销情有减弱之态，为了加快推售新盘步伐，楼盘优惠层出不穷，发展商近月开始流行为买家提供高成数一按贷款，主要由发展商旗下财务公司直接向买家提供上会贷款，按揭成数高达8成至9成。这有别於近年发展商提供之二按，原因是二按亦受制於银行首按审批，借款人需有较高之还款能力方可同时通过一二按之压力测试。而这类高成数一按贷款不涉及银行审批，故此无论按揭成数及审批买家入息方面均无需受限於金管局按揭措施，发展商遂可高度自主地针对买家需要及措施下入市之困难，从而设计轻松容易上会的方案，作为新盘独有优惠。

 

这类高成数一按又被市场称为「包按」，原因是有部份发展商表明无需压力测试甚至无需入息证明文件，一律可获批出高成数一按，换句话说，买家获发展商提供了一个安全网，意味即使买家首期不够充裕、入息证明不足亦可入市上会。而且，有了备用一按贷款，买家可更安心选用建期付款方法，无需担心一旦楼价下调导致估价不足的风险。

 

早前有部份新盘推出这类高成数一按后，单位立时迅速沽清，遂吸引其他发展商跟随做法，新盘市场渐渐形成包按潮流，近月已逾20个新盘推出同类高成数一按财务优惠，当中涉及由小型单位细码盘以至逾3,000万元之豪宅单位。目前按揭成数一般为6成，但对於投资人士又或楼价1,000万或以上单位，按揭成数仅达5成；虽然透过按保计划可承造高达8成按揭，但只限於楼价600万或以下自用单位方合资格。以一个楼价为1,200万元之单位为例，基本首期原本须达600万元，若选用发展商8成包按，首期门槛降至240万元，确可加促买家入市决定。

 

为了打造轻松入市无忧上会的效果，不少这类高成数一按贷款审批较宽松，甚至无需入息证明，并提供初期低息优惠，例如是首二至三年息率低至P-3.1%(现为2.15%)，与市场最优惠之息率一致，又或仅略高於市场息率水平，但第三至四年起息率却升至P至P+1%水平，届时息率将弹升约3至4厘，这加幅仍未计及将来已进入加息周期后之累积幅度，故此买家必须留意优惠期后及进入加息期后之双重息率上升风险。以一个1,000万新盘单位为例，买家选用发展商提供之8成包按，基本首期由500万降至200万，以首三年市场优惠息率计算，买家之供款占入息比率为50%。三年优惠期后，息率上升约3厘至P水平，假设届时已加息2厘，利息升幅合共约5厘，买家之供款占入息比率将跳升至80%，利息支出增加两倍;即使假设买家按年加薪4%，供款占入息比率仍高达71%，供楼担子大增。

 

事实上，发展商以销售楼盘为主，提供低息贷款只属促销单位策略，故极其量只能够提供初期低息优惠，设计上亦是欢迎买家在优惠期后转按或清还相关贷款，故一般没有罚息期之捆绑。选用高成数一按的新盘买家应先衡量自身应对息率上升的还款能力，又或优惠期后转按的可行性。但需留意，若然三年后按揭措施未有松绑又或可造按揭成数变化不大，那便需要达到一定条件方可转按予银行，以上个案为例，买家需补回约二百多万元首期差额方可转造5成按揭，不补差额的话，楼价升幅需要超逾4成，一旦楼价下跌，转按困难度便更大了，这样看来转按谈不上是易事。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

 

中原按揭经纪 董事总经理王美凤