2016楼按息率走势
日期：2016-01-21
加息周期将较以往来得温和而缓慢
在市场普遍预期下，美国上月正式启动加息，上调联邦基金利率0.25%，正式结束长达7年零息时期。然而，在目前阶段，美国是否已进入一个常规性加息周期，却未有定论。08年金融海啸发生后，美国为了挽救经济危机，将利率压低至近乎零息，当经济复苏渐趋稳，自然需要调整过低之利率，却不等於是急於为着防范经济过热而进入加息周期。美国是次加息暂只可说是为着利率正常化起步，议息会议后亦表明仍会维持宽松货币政策，事实上，目前美国未有呈现通胀压力，通胀率甚低，与对上一次04年展开加息周期的经济环境不同。而目前环球多国经济仍呈现疲态，中国经济增长亦有放慢之势，美国岂能完全不受影响？相信这次美国加息周期将较以往来得温和而缓慢，太快的加息步伐只会扰乱美国复苏的进展，笔者相信截至年底美国累计加息幅度不会高於1厘。
料香港最快於下半年始跟随加息
美国启动加息后，本港聚焦何时加息，在港元及美元联系汇率制度下，港息大致上需跟随美息走势，但实质上港息未必需要完全跟随美息的调整步伐及幅度，当中可视乎自身资金充裕状况、资金流出规模及港美息差等因素。上月美国决定首次加息后，本港银行已宣布维持目前存贷息率不变。现时本港银行体系结余仍然超逾3,000亿元高度充裕水平，尤其在加息初期，港美息差未有明显拉阔，本地资金未必会具规模性流走。而对上一次加息及减息周期，本港之加息及减息幅度均少於美国；以对上一次加息周期为例，美国始於04年中起累计加息17次，加幅达4.25厘，香港则较美国延迟近9个月加息，加息只有9次，加幅约3厘。而在上一次於07年9月起之减息周期，香港累计减息幅度亦少於美国达2厘。按情况看，港美息差大约可有1厘缓冲，故本港有条件稍迟於美国加息，加息幅度亦未必需要跟足美国。笔者估计美国最少加息累计幅度达0.5%至0.75%后，本港才会跟随加息，预料香港最快於今年下半年始加息，步伐温和，相信今年楼按息率主要仍处於2.5%以下低水平，远低於过去20年平均按息4.37%，故今年仍属低息环境。
即使拆息率先上升 对H按用家影响不大
本港楼按息率主要以最优惠利率(P)及银行同业拆息(H)为基准，心水清的用家亦明白，银行未有决定上调最优惠利率，不代表银行同业拆息不会率先上升。然而，目前银行体系结余如此充裕，银行同业拆息亦因此处於异常低水平，拆息与最优惠利率息差高达5厘，这个H/P差距较过去金融海啸前平均3至4厘有所拉阔。由於拆息反映银行同业资金成本，原则上，只有当拆息回升至较正常水平，才是最优惠利率需要上调的信号。
再以对上一次加息周期为例，拆息早於P进入升轨前逐步回升，04年5月时平均拆息为0.09厘，及至05年2月份时，平均拆息已升至1.27厘，当时P未跟随进入加息期，而拆息已上升达1.18厘。不过，在资金高度充裕，以及加息初期港美息差不大的情况下，资金流出规模相信不大，即使於稍后时间拆息有机会缓步上升，对H按用家影响亦不大，故无需过虑。原因是近年大部份H按均设以P按市场息率为基准之封顶息率，倘若拆息上升，H按息触及封项息率，H按用家便可转以P按息率供款，P不加的情况下，息差升幅仅约0.2厘；100万元贷款额计，每月供款增加仅约100元。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
