负资产重临如何应对

日期：2016-02-18

楼价持续向下调整，负资产无可避免开始浮现，根据金管局统计数字，去年第4季录得95宗负资产住宅按揭贷款，是自14年第3季以来再次录得负资产个案。负资产曾经是困扰香港民生一大问题，97年亚洲金融风暴引发楼市泡沫爆破，楼价连跌6年，导致负资产个案不断上升，03年高峰期时负资产个案曾高达10.6万宗，占供楼人士22%，占未偿还按揭总额高达31%，难怪市场对於负资产重临这麽关注。

负资产是指物业的当前市值低於未偿还之按揭余额，例如业主手持单位现时市值500万元，但尚欠银行按揭550万元，该单位便已列为负资产。负资产与楼价跌幅、按揭成数及尚欠按揭余额有关，换句话说，当楼价下跌，刚於楼价高位入市及选用高成数按揭的业主便容易较先跌入负资产行列。对於去年第4季首批零星负资产数字，金管局指主要涉及银行职员住屋按揭贷款。据知，银行职员可承造楼按成数可高达9成至9成半，较一般用家为高，楼价一跌，物业便较易成为负资产。

去年上半年楼价仍处於升势，及至第三季起楼价才开始从高位逆转下滑，至今楼价累计跌幅约一成，估计稍后再浮现之负资产主要涉及一些选用按揭成数达9成之个案，包括９成按保、去年采用新盘高成数一按又或一二按高达9成的个案。不过由於部份个案未可於金管局的负资产统计中反映，故此统计数字应较实际情况为低。

负资产不容易在市场广泛出现

不过，暂时来说，负资产不容易在市场广泛出现，原因有二：目前按揭杠杆率处於历史低水平，平均按揭成数仅5成，远低於03年负资产高峰期时之65%。从这个数字看，只有楼价出现大幅下跌，例如超过40%至50%，负资产才会广泛出现；但近年楼市由用家及长线投资者主导，投机成份及炒风消失，并不轻易出现楼价大泻的现象。第二，近年即使选用高成数按揭的买家，碍於措施关系，以选用8成按揭为主，故基本楼价下跌近两成或以上才有可能成为负资产。再者，对於早年已入市的业主来说，由於楼价水平较现时低，加上已清还部份本金(例如以25年期计，供楼三年已清还本金约1成)，成为负资产机会亦较低。举例，业主於14年初以8成按揭入市，由於目前楼价较当时仍高出约12%，加上两年间已偿还本金约6.3%，即楼价需下跌超过约33%，业主之物业才会成为负资产。

业主按时供款银行不会call loan

目前负资产仅现零星个案，占市场不足0.05%，虽然未来趋势将现升幅，但相信市场占比处於低水平。负资产虽然影响楼市气氛及换楼需求，但只要拖欠比率没有恶化，本身并不会构成重大问题。业主只要能持续按时供款，银行不会无故“call loan”。由於按揭措施之推行，近年入市的买家均需要通过压力测试，对於手持多个按揭物业的买家，入息要求亦一再提高，故此现时业主一般都有很高的供款能力，即使要应对负资产的防守力亦较高。

建立安全网应对

然而，楼市仍在向下调整，加上经济环境出现疲态，未来息率将回升，供楼人士宜为自己建立安全网，预留较充足的现金流及备用资金。笔者建议供楼人士可为自己预留约一年按揭供款额作储备，因为提防断供至为重要，万一发生突发性财政问题或经济逆转，亦有较充裕时间调配资金。此外，在筹划置业预算时，尽量避免高杠杆借贷，总债务占入息比率不高於35%较为理想。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤