淡市下转按成吸客商机
日期：2016-03-17
楼市淡风持续，根据金管局数字，近三个月的新批住宅按揭宗数均在5,000宗以下，对比十年平均新批按揭数字达9,000宗，属於近年新低水平。1月份银行新批住宅按揭宗数仅有4,668宗，当中转按贷款宗数达1,584宗，占比高达34%。去年第三季楼市开始转淡，交投减少，但由於转按宗数一直可维持在1,500宗以上水平，导致转按占市场比例明显提昇。过往新批转按占市场约15%至25%为主，视乎银行息率变化及转按套现需求。今年首季楼市未见起色，物业成交带来的按揭申请量亦告减少，相对转按客量维持相若水平，部份银行因而转攻转按市场，期望是淡市下争取按揭客源的商机。最近就有银行推出转按优惠，推荐亲友申请转按可获现金奖赏，亦有银行向转按客户加送超市现金券等。
转按需求维持 原因有二
去年至今，市场有着潜在转按需求，主要原因有二，第一，12年至13年期间，按揭市场以P按为主流，12年P按占比全年持续於90%以上，这些按揭贷款一般两至三年之罚息期均已松绑，市场已转为以H按为受欢迎之主流按揭计划，H按实际息率始终略低於P按(最近拆息回软H按实际息率约1.94%，P按为2.15%，差幅约0.2%)，加上渐渐有部份银行加推H按与存款挂勾计划，让H按用家可同时享有低按息、高存息优惠，存款息率可高达1.94%，造就一批P按用家转用H按。第二，虽然近月楼价持续下跌，而在按揭措施下，可造转按成数亦随之降低，但对於早年已入市的业主，楼价相对仍有一定水位可供套现，例如以金融海啸后09年入市的单位来说，楼价升幅仍然逾倍。在息率仍低及未来息率只会缓步温和上调的预期下，仍可吸引不少业主以砖头套现所需资金。
转按可悭息、套现、赚回赠
事实上，若罚息期已过以及按揭条件适合，转按确实可为用家带来好处，举一例子，陈先生於12年以450万元买入一个两房单位，承造7成按揭，由於当时H按息率较高，他最终选用了P按，息率全期P-3.1%，实际息率是2.15%。现时罚息期已过，考虑到目前有更吸引之按揭计划，陈先生遂申请转按，成功转用H按与存款挂勾计划，全期息率H+1.7%，实际息率约1.94%，较转按前之P按为低。银行并提供一个高息存款户口，存息高达按息水平即现约为1.94%，陈先生将日常储蓄存入高息存款户口可赚取利息，以抵销部份按息支出，等同进一步悭息。计划并设有P-3.1%之锁息上限，故无须担心H按息高於P按。此外，陈先生亦考虑透过上述物业套现低息资金，数年间物业市值已升至585万，以目前一般转按最高可达6成减去尚欠按揭额273万，陈生先最高可套现78万。最终，陈先生成功转按兼套现的总贷款额为350万元，银行提供现金回赠高达贷款额之1%，即合共35,000元，扣除律师费约8000元之支出，陈生先是次透过转按得了几个好处：悭息、以低息套现流动资金，并赚取了27,000元之可观回赠。
新盘高成数一按造就未来潜在转按需求
除了上述，市场上仍有另一批潜在转按需求，去年起不少发展商为新盘提供高成数一按贷款，一般均提供初期低息优惠，例如首两至三年按息与市场水平相若，但在第三至四年起，息率将升至偏高水平，弹升幅度达3至4厘不等，相信届时这些新盘买家对於转按需求将会增加。这类计划方便买家先以轻松低首期入市，但由於稍后息率将回升，故一般均设弹性罚息期又或不设罚息期，让买家可随时於稍后时间转按。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
