H按减息潮惠及用家
日期：2016-04-21
最近有银行推出全新H按低息优惠，并略为调低新造H按息率，其他银行为了平衡竞争力，亦陆续跟随调整H按计划。目前市场上新造H按息率已由这数年间一般为全期H+1.7%降低至H+1.6%，减息幅度为0.1%。虽然拆息在今年一月份曾经抽升，但现时一个月期拆息已回落至抽升前之平均水平，经银行调减H按息后，目前市场上H按实际息率可低至1.83%，较P按实际息率一般为2.15%，差幅达0.32%。以100万元贷款计，每月供款相差约160元，看似不多，但利息开支却可减少约15%。这次银行减息潮令楼按借贷成本降低，亦反映银行之积极楼按取态，对市况可带来支持作用。
H按自金融海啸后大行其道，於2009年及2010年期间，H按息率曾普遍低至H+0.7%，直至2011年出现H按加息潮，自此H按息持续处於H+1.7%或以上水平，故此，最近H按息调整低至全期H+1.6%，属於近5年之新低水平，对於新造按揭或转按客户亦具有吸引力。
H按突破近年新低水平，主因是银行之间按揭竞争越催激烈所致。去年银行纷纷提供贷款额1%以外之现金回赠，以作为吸纳按揭客户的方式，直至金管局叫停过於进取的额外现金回赠，要求不同名目的回赠须归纳在贷款额之1%内，银行自必然需要再设法想想其他推广方式。不难理解，推出较一般计划更吸引的低息优惠是最直接有效的吸客办法，但楼按业务利润微薄，加上银行在审慎管理资金成本与息差收益的大前提下，息率可下调空间相当有限。故此，今年初虽浮现个别银行减息的暗勇，但属於十分克制。然而，楼市淡静局面已持续逾半年，物业交投稀少连带按揭贷款量亦显着减少，根据金管局2月份统计数字，新取用之住宅按揭宗数仅3,384宗，已是连续3个月不足4,000宗水平，属近年罕见。年头一般是争取楼按客户的重要时刻，今年却遇上僧多粥少的局面，造就按揭竞争更为激烈。最近一二手市况稍有回暖迹象，新盘群出、二手成交渐增，推动银行把握时机争取按揭生意。在这情况下，3月份有银行公布推出全新楼按优惠，首年定息1.8%，其后全期低至H+1.6%，除了首年特低息外，H按息降至H+1.6%水平亦成市场焦点。其他银行反应如何? 为免流失按揭客户，便相继有银行将H按息调整为低至H+1.6%。
银行调减新造按息，市场用家必然欢迎，但要留意，尤其在减息潮起初阶段，银行提供按息优惠的门槛不尽相同，按揭申请人或需要多比较银行之间的息率。例如A银行批出全期H+1.6%的最低按揭额仅需200万元，B银行批出同样息率则要求按揭额或需达600万元或以上；那麽，对於现时新批按揭额平均约300多万元来说，A银行会较易批出较佳H按息率。
去年起有不少银行提供H按与存款挂勾的按揭计划，除了H按息优惠，并可享有与按息水平一致的高息存款户口，用家存放资金及日常储蓄，可赚取高存息以抵销部份按息支出，等同降低了实际按息。有兴趣此类计划的用家便需留意，在近日H按减息潮中，部份银行调低了H按息，但却未必适用於H按与存款挂勾计划，又或当中所需之贷款条件不尽相同。若然常有资金需停泊户口及定期储蓄等，一个全期H+1.7%之H按与存款挂勾计划分分钟较一个全期H+1.6%之H按计划优胜，用家可根据自身财务状况及储蓄习惯选择按揭计划。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
