H按减息优惠延至存款挂鈎计划
日期：2016-05-05
上期提及近月出现H按减息潮，拆息按揭已由这数年间一般为全期H+1.7%降低至H+1.6%，而最近H+1.6%已成了普及化H按息水平。H按属主流产品，换言之，大部份新造按揭的实际息率已由去年平均为1.93%降至现时约1.83%；当市场将要迎接加息期来临之际，新造按息却出现倒跌。
3月份减息潮初期，银行之间提供H按息优惠的门槛不尽相同，当中或设有不同要求的最低贷款额，但在竞争持续下，有关门槛已逐步降低，最近便相继有银行表态降低H按优惠之门槛，只要按揭额达100万或以上，已可入场申请全期低至H+1.6%的按揭计划。为了把握时机争取更多的按揭客户，银行下一步又如何突围而出呢? 事实上，最近已渐有银行将H按减息优惠伸延至与存款挂鈎的计划。
目前一般存款仍接近零息水平，而市场上之H按与存款挂鈎计划是指按揭借款人可享有高利息存款回报，存款息率相等於按揭利率，用家存放日常资金及储蓄，可赚取高存息以抵销部份按息支出，等同进一步降低实际按息。以往按揭存款挂鈎计划的息率一般略高於传统计划，又或按息仅限於以P为基准；近年在按揭竞争下，有部份银行推出H按与存款挂鈎计划，由於H按属於主流热门产品，按息亦较P按低，故更能发挥争取客户的效用。不过，这类计划需向客户提供高息回报，成本自必然较高，所以在H按减息潮初期，新减息优惠并不适用於与存款挂鈎之计划。直至最近，H按战幔已揭开，但碍於H按息再进一步下调空间相当有限，故有银行将减息优惠延至H按与存款挂鈎计划，全期按息同样低至H+1.6%。
H按与存款挂鈎计划在近年甚受欢迎，因不少用家均有停泊资金的需要，例如是经营生意业务的人士、投资人士、资金充裕的人士均常有流动资金往来，一般用家亦有储蓄及备用资金。若然按息与市场最优惠水平一致，银行提供高存息回报便等同额外优惠，不论是细额储蓄存款或是大额流动资金，同样可获高存息回报；无需如定期存款般需存入最少指定金额，又无需担心存款金额被锁死，原因是用家可以随时按需要提存户口内的存款，而利息是按每日户口结余额计算，十分弹性。
举一例子比较传统H按以及H按与存款挂鈎计划，两者按息同样低至H+1.6%(以最近1个月期拆息计，实际息率约1.83%)，银行提供的现金回赠及罚息条款亦等同，以目前平均按揭额约300万元、按揭年期25年计算，假设借款人选用H按与存款挂鈎计划，将自己10万元资金存入高息存款户口，另每月维持储蓄存款5,000元，全期存款利息便可多出一般户口约21.7万元*，以利息回报抵销按息支出，即净利息支出可较传统H按减少达29%。若借款人需要停泊大额资金，再按上述按揭额作为例子，同样选用H按与存款挂鈎计划，假设他首月将100万元资金存入高息存款户口，该月利息回报已可达1,500元，用作抵销按揭利息，该月净利息支出等於大幅减少约33%，实际按息等同降至1.23%。以上例子可见，若能善用这类按揭存款挂鈎计划，悭息效果确实相当吸引。
按揭存款挂鈎计划一般设有存款金额上限，普遍定为未偿还按揭额的一半，若超逾上限，部份银行照可提供一般存款利息，但亦有银行不会就超出金额提供任何利息，借款人可向银行查询详情。
*为便参考，以上例子是假设按揭期内存贷息率不变
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
