银主盘入市要留神
日期：2016-05-19
在楼按贷款过程中，业主须与所选之银行或财务公司签订按揭契据，当中订明业主同意有关按揭物业作为抵押品，倘若业主日后未有履行还款责任，承按人便有权以银主身份变卖有关物业以抵偿欠款及损失。银主盘的产生，正是指业主连月断供或拖欠供款，亦未能与承按人达成解决方案，最终遭承按人根据按揭条款及透过法律途径收回抵押物业，以卖楼款项偿还按揭欠款及相关损失。近月有报导指银主盘呈上升趋势，市场上银主盘数量约达百多个，较去年增加一倍；在楼市前景未明的形势下，一方面市场忧虑银主盘会否陆续增加，为楼市添压，另一方面亦有买家吼准银主盘作为入市良机。
报导指目前市场上约有120个银主盘，这与03年曾高达4,000个银主盘比较，现时银主盘数量仅占高峰时期之3%，仍属於很低水平。近月出现之银主盘不乏豪宅、甚至亿元超级豪宅单位，据了解，近期银主盘之原业主以公司名义占多，经济及投资环境转弱下，较大原因是碍於生意困难或投资失利而出现资金周转问题，导致拖欠供款，结果由银行或财务公司接收物业变卖抵债。近年财务公司增多，「有物业就有现金」的相类广告繁多，不少中小企公司爱以物业抵押套现，贪其周转容易便捷，但财务公司息率偏高，当遇上现金流问题，业主惟有断供，结果遭收楼拍卖。
最近负资产个案趋增，连带引起市场对银主盘的关注，事实上，负资产的业主只要按时供楼，物业不会无故成为银主盘。负资产不等於直接形成银主盘，银主盘的主因是业主断供所致，故此，银主盘形成升势主要由几项因素加速形成：经济环境及就业市场转差、失业率上升、拖欠比率上升、负资产个案增加以及资不抵债的程度加剧。目前按揭贷款拖欠比率处於0.04%低水平，金管局亦未有录得任何3个月以上负资产拖欠纪录，故未见得银主盘在短期内会大幅增加。
银行或财务公司多透过拍卖行或地产代理出售银主盘，很多时银主盘之成交价较市价低，吸引一些买家入市觅笋盘，但买家需留意，银主盘订价较平是基於买卖限制较多，买家亦须接受一些特别条款。银主盘买卖条款一般订明买方在签署买卖合约时已等同接受物业的业权，故不可对业权作出任何查询或要求，换句话说，即使买方发现任何产权负担或物业状况问题，亦不可提出争议。例如原业主拖欠管理费、水电费等导致物业被注追收押记令，买方需要自费处理及注销有关备忘录;又例如单位出现结构问题如非法僭建、改建物等，买方不可提出提问或异议，倘若物业附有拆卸建筑物命令、翻新大厦通知，不论是否已於买卖合约前发出，银主合约一般声明须由买方自行负责。
还有的是，在买卖过程中，买方不可将单位转售，而银主亦不会负责清理单位内之任何家具或杂物。简单来说，银主盘买卖以合约作为分界线，签合约后，银主基本上是不会负责单位之任何问题；故此买家在确定买入单位前应先衡量是否接受物业所有状况。现时有些银主盘的卖主可於成交前提供相关资料及文件让买家查阅，买家可先委托律师查看业权、土地注册处记录，以及有否违反建筑物条例或其他法庭颁令等，并先视察物业有否僭建问题和结构性间隔改动。倘若物业出现业权瑕疵或非法僭建问题，或会导致银行拒绝批出按揭贷款，买家便大失预算。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
