解读按揭年期延长讯号
日期：2016-06-16
金管局之住宅按揭统计数字显示，目前银行批出之平均按揭年期延长至310个月(即25.8年)，有报导指出现时属於史上最难供断的时代。事实上，近四年之平均按揭年期均徘徊於25至26年之间，对比10年前及15年前之平均按揭年期分别为20年及18年，反映近年选用较长按揭年期的用家占较大比重。主要原因是近年楼价对比家庭收入处於偏高水平，加上按揭审批的压力测试准则分别在12年及13年进一步提高；拉长按揭供款期有助减低每月供楼金额，除了可减轻供楼负担外，亦较易於通过压力测试下之供款占入息比率要求。
举一例子，准买家月入$37,500，希望购买一个楼价$500万之两房单位自用，并准备向银行申请8成按揭保险计划上车，按揭额为$400万。若选择20年供款期并以目前按息计算，供款占入息比率已达55%，超出了审批上限；但若将按揭年期延长至30年，每月供楼金额便可大幅减少26%，供款占入息比率亦可降至40%，而在压力测试下，假设未来息率上升三厘，供款占入息比率为58%，亦低於压力测试下之60%上限。结论是，选择20年期，准买家未能获银行批出按揭；若改为30年期，则成功获得按揭贷款。
以上例子可见，延长按揭还款期有助买家成功上会。但当然，延长按揭年期等於支付利息之期数增加、每月归还本金减少；支付利息时间延长以及息随本减的速度减慢下，累积利息支出自然会较多了。为方便参考，以上述例子及息率不变为例，选用30年期之全期按揭利息支出将较20年期增加约$42万。这个数字差幅看似颇大，不过，现今不少业主在上车后大约5至6年后便会考虑换楼，例如是夫妇婚后决定生育组织家庭，或会计划将两房单位更换至三房单位。事实上，一个选用30年还款期上车的买家，却未必会一直供楼至30年，很多时，买家上了车，或会再待时机如楼价升值或经济条件提高后更换更大的单位，又或在息率上升时选择提早部份还款。当按揭罚息期过后，业主如有需要可弹性向银行申请修订供款计划，如入息足够可再考虑缩短按揭年期，手续费一般不多，约$1,000至$2,000。故此，选用长按揭年期的用家不等於陷入史上最难供断的境地。
虽然按揭以息随本减的方式运算，但不论是选择20年或30年供款期，尤其是处於低息年代，开首数年之利息相差不算很大，同样以上述例子及息率不变为例，选用30年期之首5年按揭利息较选用20年期只是多出$15,204，可见透过延长还款期帮助提早上车亦是值得考虑之方法。若买家於5年前透过延长还款期入市买入一个楼价$450万之单位，现时物业市值已上升约28%至$576万，楼价账面多赚$126万，从中可见，若在好时机入市，那5年间多出的利息支出已不算什麽。
不过，需留意的是，当未来息率回升，选用较长还款期的用家会发现，每月供楼金额的增幅将较大，假设未来加息2厘，20年期之每月供款额将增加约20%，但30年期之每月供款额则增加达29%，故长年期用家宜将自己的供款入息比率设低一点，以便预留充足的防守力。现时在楼按措施下，银行批出之按揭年期上限为30年，但物业的楼龄及借款人的年龄亦有机会影响按揭年期的审批，银行对两者与还款年期的总和设有上限，一般长达60至70年，个别更可长达80年，用家可向银行查询清楚。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
