建期即供各有利弊

   今年新盘继续成楼市焦点，付款方法繁多，财务安排层出不穷，除了高成数一按二按，亦有不同名目贷款配套如免供免息贷款、前期贷款、换楼过渡贷款、首期贷款、120%贷款，力求财务方案多元化，迎合各式其适的客户需要，有利於吸纳不同客源。

   新盘付款方法大致上分为建期和即供两大类别，建筑期付款方法(Stage Payment Plan)一般适用於未落成之楼花盘，买家无需即时支付楼价全数，只需支付指定临时订及大订(多为楼价之10%至15%)，便可待至楼宇落成时才支付楼价尾数完成交易。另一款是即供付款方法(Cash Payment Plan)，买家支付订金后，需於指定限期内(一般是90天至180天)支付楼价尾数完成交易。

   新盘建期付款方法特点在於特长交易期，自从预售楼花期延至30个月，不少新盘楼花期长逾一年至超逾两年不等，坊间有所谓「一成订金睇到尾」，即是买家只要拿得出少少订金便可先入市，方便视乎楼市发展步署投资决定；尤其以往没有额外印花税限制，建期付款很受投资者欢迎，升市时，楼花更成为本少利大的投资工具，以低成本入市，楼价涨升后便在交易期内转售图利。在现行税制下，短期转售物业成本大大提高，基本上投机者已消失於市场。然而，建期方法仍有其高度弹性的优势，由於楼花未可入住，换楼客需继继住於原有居所，那麽租转买的用家选用建期可避免在楼花期内同时负担租金及新居供楼金额，换楼客亦无需同时供付两层楼。

   相反如果换楼客选用即供方法，在供付原有居所的同时，亦申请另一楼花单位上会，除了须负担两项供楼开支，银行会视楼花单位为第二套房按揭，两单位之供款占入息比率上限即由50%降至40%，再要通过利息加3厘之压力测试，那麽买家上会困难度便大幅增加了。再者，即使买家购买楼花单位作将来换楼自用，但碍於买家仍居住於原有居所，难以确定买入之楼花单位是自用或投资，买家或需向银行详加解说才可获接纳以自用物业计算按揭成数。 而对於投资者来说，楼花期内未可出租单位，故未有租金回报可言，如待现楼阶段才上会，便可以租金抵销按息支出。除了上述，建期付款方法亦方便买家有充裕时间调配资金完成交易。

   然而，建期付款方法有利固然亦有弊，一般而言，发展商卖楼是较希望买家选用即供计划，让资金回笼速度加快，故此一般而言，选用即供付款方法的楼价折扣最多，选用建期方法的楼价折让则较少。现时新盘即供与建期的折扣差距多达楼价之1%-5%，个别更高达6%-10%，买家可比较不同付款方法的折实价以及自身状况作决定。此外，建期买家需承担未来若楼价下跌将带来估价不足的风险，由於楼花期可长逾两年，期内楼价有机会已经历调整，若然楼宇接近落成时，楼价已较买入单位时显着回落，有关单位或会出现估价不足的情况，从而导致买家未能获银行批足按揭成数，买家便需要补付首期差额才可成功完成交易。

   至於新盘即供付款方法，好处正正是没有上述建期方法之弊处，选用即供期方法普遍可享获最高的楼价折扣，买家需要即时申请上会承造楼花按揭，在一般情况下，有关单位较易获银行估足价。另一方面，即供期的弊处是买入楼花之买家未能入住单位或出租单位，便需承担供楼开支。但很多时，当处於低息期，即供付款方法很受长线用家欢迎，因为息率有周期性，有机会上落，用家或希望把握低息周期供楼。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤