2016上半年按息回顾及前瞻

回顾2016上半年至今按揭市场，银行之间的H按减息潮可说是市场焦点。年初时银行同业拆息曾一度出现波幅，当时在股汇楼皆弱的投资环境下，避险情绪升温令港元沽压增加，一个月拆息曾抽升至0.39%，导致H按息率升至约2厘水平，与P按息拉近。3月份拆息大致回稳，适逢楼市经历半年整固后，始见回暖迹象，银行把推机会推出全新按息优惠，息率降至市场新低水平，其他银行为保竞争力陆续跟随，遂掀起第一轮减息潮。楼按战幔继而悄悄展开，H按息优惠门槛逐步降低并进一步伸延至存款挂鈎计划。楼按竞争越趋加剧下，最近再掀起第二轮减息潮，H按新造息率进一步降为低至H+1.5%，实际息率约於1.74%水平。故此，今年H按新造息率在银行竞争下出现倒跌，跌至5年新低水平，这情况在近年罕见；纵使下调幅度轻微，但银行积极正面取态亦为市场带来少许支持作用。

今年H按减息潮主要由银行竞争带动，观乎银行资金成本变化不大，基本上银行再下调H按息的空间已相当有限，不过，由於上半年按揭贷款量出现逾3成减幅，银行为了追赶业绩目标，自必然亦希望谋求更多吸纳客户的方式，故此今年亦洐生了一种名为现有客户转介优惠的额外现金回赠(Member Get Member，简称MGM)计划，奖赏金额上限由原初大约2,000元扩大至不少银行可提供高达贷款额0.2%，连同原有高达贷款额1%之现金回赠，总回赠便高达1.2%，银行在这方面的进取终引来金管局的关注，故最近已叫停有关MGM计划。事实上，今年在银行竞争下，按揭用家确实受惠不少，除了下调新造按息，银行亦花尽心思提供多元化的息率、回赠或服务配套优惠，例如市场上出现首年低息定按计划、三年期定按计划、飞行里数奖赏回赠，24小时快速批核服务，以及加强预先按揭审批服务等。

今年新造楼按息率不升反跌，但由於调整的只是按揭计划中的固定息差，故只限於新申请按揭客户受惠，至於影响所有供楼人士及作为按息基准的最优惠利率(Prime Rate)及银行同业拆息(HIBOR)何时进入加息周期，在联系汇率制度下，这视乎美国加息步伐以及本港资金流向变化。最近美国经济表现靠稳，刚过去7月份议息声明中，美国未有揭示加息时间表，在环球一片宽松货币环境下，加上美国总统大选迫近，美国年内加息机会率确实不高。但是次议息声明中多了着墨於本土经济改善状况，意味若经济及金融形势渐稳，保留年内重启利率正常化的可能性，故此不排除美国在今年仍会加息一次。事实上，08年金融海啸前美国联邦基金利率从未低於1厘水平，即使美息再上调，估计届时美息仍处於0.5厘至0.75厘之超低水平，而香港现时银行体系结余仍处於高度充裕水平，加上对上一次减息周期，美息减幅较港息多出达2厘，相信香港仍未有即时跟随美国加息的需要，预料本港存贷息率上调周期最快将延至明年才展开，年内低息环境持续。

不过，要留意的是，若港美息差开始拉阔，沽港元转买美元的需求便会增加，从而导致银行体系结余减少，这情况下未来拆息很大机会早於P上升。幸好是，拆息上升对H按用家影响不大，原因是H按普遍设有P按基准之锁息上限，息差只是多达0.4厘。换句话说，贷款息率走势仍主要看P之变化，而事实上，即使本港明年有机会步入加息期，相信加幅仍是相当有限，步伐相当温和，低息环境仍会延续。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤